【发布部门】上海市政府【发文字号】沪府办发[2002]7号【发布日期】2002.02.10【实施日期】2002.02.10【效力级别】地方规范性文件

房地产建设项目（指以招标、拍卖出让方式取得土地使用权的商业、旅游、娱乐、金融、服务业、商品房等项目，下同）的审批，是政府实施城市规划、合理配置土地资源、调控基本建设投资方向和规模、加强建设工程质量和安全监督管理的重要手段，对规范和保障房地产业的健康发展具有重要作用。但长期以来，房地产建设项目从立项到竣工，存在着审批环节过多、审批程序繁杂、审批时限长等问题，不利于房地产业快速、持续地发展，有必要进行改革。

根据本市行政审批制度改革的总体要求，结合建设项目管理的实际情况，现制订本市房地产建设项目审批管理程序改革试行方案如下：

一、改革的指导思想

以“精简、高效、规范、透明”为目标，以减少性质相似或者前后重复的审批事项、优化审批环节、缩短审批时限为重点，逐步将行政管理的方式由审批为主转变为审批、监管和服务相结合。同时，兼顾现行行政管理体制运作的实际状况，稳步、扎实地进行改革。

二、改革的主要方式

（一）可以完全由项目建设单位承担责任，或者可以在其他管理环节中解决的事项，取消审批。

（二）可以由一个管理部门牵头审批的事项，调整为由该部门负责征求各相关部门的意见并进行汇总协调，或者组织各相关部门会审，然后由该部门负责审批。

（三）可以通过告知、承诺方式实施管理的事项，调整为由管理部门书面告知项目建设单位应当符合的具体条件、标准和要求，再由项目建设单位作出承诺。

（四）可以通过管理部门之间、管理部门内部沟通信息解决或者合并办理的事项，不再由项目建设单位向有关管理部门逐个办理手续。

（五）可以通过事后备案方式加强监管的事项，调整为由管理部门进行备案审查。如发现问题，由管理部门及时向项目建设单位指出，并依法作出处理。

（六）对保留的审批事项，缩短审批时限。

三、改革的主要内容

改革房地产建设项目的审批管理程序，包括8个主要环节，具体是：

（一）招标、拍卖出让土地使用权

土地使用权招标、拍卖出让前，由房地管理部门向规划、计划、环保、绿化、市容环卫、公安（交通、消防）、民防、卫生监督、管线管理等部门（住宅项目，还应包括住宅部门）书面征询意见，各部门应当提出项目开发的有关技术参数、控制标准等管理要求（其中，环保部门组织完成环境影响评价），并书面反馈房地管理部门。房地管理部门应当将各项管理要求汇总协调，并在招标、拍卖的文件和出让合同中明确告知土地使用权受让人（项目建设单位）。

项目建设单位受让土地使用权后，向房地管理部门办理房屋拆迁许可手续，房地管理部门应当在受理后20个工作日内完成审批。

（二）规划方案审批

项目建设单位按照出让合同的要求，组织编制规划方案并报送规划管理部门。规划管理部门受理后，应当组织环保、绿化、市容环卫、公安（交通、消防）、民防部门以及法律、法规、规章规定的其他相关部门进行会审，或者书面征求各相关部门意见（各相关部门应当在10个工作日内将审查意见书面反馈规划管理部门）。规划管理部门汇总协调各部门的意见，在受理起的20个工作日内完成审批。

（三）可行性研究报告审批

项目建设单位按照批准的规划方案，提出可行性研究报告，报送计划部门。计划部门受理后，对住宅项目应当在5个工作日内完成审批，对非住宅项目应当在15个工作日内完成审批。

项目建设单位在可行性研究报告批准后，向建设管理部门办理工程报建手续，建设管理部门应当在受理后2个工作日内完成审核。

（四）初步设计方案审批

项目建设单位按照批准的规划方案和可行性研究报告，组织编制初步设计方案，报送建设管理部门。建设管理部门受理后，应当组织计划、规划、环保、绿化、公安（交通、消防）、市容环卫、卫生监督、安全监督、管线管理部门（对结建民防项目和住宅项目，应当包括民防部门和住宅部门）以及法律、法规、规章规定的其他相关部门进行会审，或者书面征求各相关部门意见（各相关部门应当在10个工作日内将审查意见书面反馈建设管理部门）。建设管理部门汇总协调各部门的意见，在受理起的20个工作日内完成审批，同时将审批决定抄告计划部门。

项目建设单位在初步设计方案批准后，向计划部门申报年度固定资产投资计划。

（五）施工图设计文件审批

项目建设单位按照批准的初步设计方案，组织编制施工图设计文件，分别报送建设管理部门和公安消防部门。建设管理部门受理后，可以委托专门的审图机构审查（对结建民防项目，应当同时转送民防部门审查，由民防部门在15个工作日内将审查意见书面反馈建设管理部门）。建设管理部门和公安消防部门应当在受理起的20个工作日内完成审批，同时将审批决定抄告规划管理部门和环保部门。

（六）核发建设工程规划许可证

项目建设单位将施工图设计文件报送建设管理部门和公安消防部门，经受理后，再向规划管理部门申请核发建设工程规划许可证，规划管理部门应当按照法律、法规、规章的规定征求相关部门意见，并结合施工图设计文件的审批结果，在受理后的23个工作日内完成审核。

项目建设单位取得建设工程规划许可证后，向建设工程质量监督机构申报备案；在建设工程现场放样后，向规划管理部门申请复验，规划管理部门对住宅项目应当在3个工作日内完成复验，对非住宅项目应当在5个工作日内完成复验。

（七）核发施工许可证

项目建设单位在建设工程放样复验后，向建设管理部门申请核发施工许可证，建设管理部门应当在受理后4个工作日内完成审核。

建设工程施工过程中，项目建设单位向建设管理部门办理使用粘土砖的核定手续，建设管理部门应当在受理后2个工作日内完成审核。

（八）竣工验收

建设工程竣工后，项目建设单位提出竣工验收报告，分别向规划、环保、消防部门申请验收。规划管理部门受理后，应当组织绿化、市容环卫、卫生监督、管线管理部门以及法律、法规、规章规定的其他相关部门在10个工作日内完成验收；环保部门受理后，对住宅项目应当在10个工作日内完成验收，对非住宅项目应当在15个工作日内完成验收；消防部门受理后，对住宅项目应当在12个工作日内完成验收，对非住宅项目应当在17个工作日内完成验收。

项目建设单位将竣工验收报告和规划、环保、消防部门的验收文件报送建设管理部门备案（对结建民防项目，同时报送民防部门备案）。建设管理部门或者民防部门在备案审查中发现建设工程质量问题的，应当在接受备案后13个工作日内通知项目建设单位，并依法作出处理，同时抄告相关部门。

住宅项目的建设单位向建设管理部门办理竣工验收备案后，向住宅部门申请核发新建住宅交付使用许可证，住宅部门受理后，应当在15个工作日内完成审核。

四、改革的实施要求

各有关部门要进一步转变观念，改进作风，增强服务意识，在实践中稳步、扎实地推进房地产建设项目审批管理程序的改革试行工作。要按照政务公开的要求，增强审批管理的透明度，将审批的依据、条件、材料、程序、时限等予以明确和公开，接受社会监督。要提高审批质量，将审批文件中的意见具体化，增强可操作性。要提高审批效率，区别不同项目，在规定时限内尽可能提前完成审批。要加强管理部门之间的衔接、协调和配合，尽可能为项目建设单位提供便利。要加强审批后的监管，督促落实各项管理要求。要加强备案审查监督，发现问题及时处理。

各区、县要结合实际，积极准备，创造条件，加快试行。试行过程中，可在不增加审批环节、不延长审批时限的条件下，对改革试行方案适当予以优化。

各级监察部门要加强对房地产建设项目审批管理活动的监督，严格执行审批责任制度。发现管理部门及其工作人员的违法审批行为，要依法查处。

房地产建设项目（招标拍卖用地）审批管理程序改革试行流程图