【发布部门】上海市住房保障和房屋管理局【发文字号】沪房管物[2012]308号【发布日期】2012.09.06【实施日期】2012.09.06【效力级别】地方规范性文件

各区县住房保障房屋管理局，各物业服务企业，局属相关事业单位：

前一阶段，市民群众向市政府信访办和相关管理部门反映，本市部分新建住宅小区、特别是保障性住房住宅小区中，存在以为居民房屋装修敲墙为名，垄断小区住宅装修过程中敲墙、打洞等施工业务，强行收取高额施工费用，甚至威胁敲诈业主，危及小区安定和群众利益的违法行为，要求政府和相关部门予以处理。根据市领导相关工作要求，市局决定，对强行垄断小区装修业务、威胁业主人生安全等违法违规行为开展专项整治行动，具体安排如下：

一、工作目标

通过全面排摸，调查核实市民群众反映的具体问题，做到“有诉必查，查实必纠”；对参与违规违法或制止不力、管理失控，应当承担责任的物业服务企业及从业人员按照相关规定予以严肃处置，直至吊销资质和取消从业资格；同时，积极联系配合公安机关，开展依法打击“强行垄断小区装修业务”等违法犯罪专项行动，坚决杜绝危害市民群众切身利益和威胁业主人身安全的现象发生，还居民群众一个安宁的居住环境。

二、工作安排

（一）调查核实，突出重点

1.逐一排查相关信访事件

对市信访办受理的170件市民群众具体信访事项，根据区县、小区、时间、事件所属物业公司，目前状态等因素，按照所属区县进行归类汇总和分析；通过网络对近半年来的媒体曝光、业主论坛、微博等搜索、查询本市住宅小区强行垄断小区装修事件，并按区县归类汇总；将上述调查分析，形成文字及表格材料，汇总至市局物业处。

2.锁定重点小区和突出问题

各区县房管局要进行明查暗访，尤其是对保障性住房住宅小区进行全面排查和走访，主要调查了解是否存在强行垄断小区装修业务的现象；核查物业服务企业、小区经理、保安人员是否违规违法参与或纵容；走访小区业主，了解是否存在类似现象。各区县房管局要会同所属居委会对相关小区实地调查取证，同时要做好调查笔录，并在9月24日前汇总至市局物业处。各区县房管部门对市民群众来信来访反映的重点区域、重点小区，要严加排查，发现证据、线索的，要及时报告公安机关予以打击。

（二）专项治理，强化监管

1.加强人员出入管理

物业企业和小区经理要参照世博会期间相关工作要求，实施严格的小区人员和车辆出入管理制度，做到外来人员和车辆进出时间、身份、车牌号、事由等均有书面记录；要加强对装修和施工材料以及工具进出的登记和控制；落实专人每日对住宅小区物业使用状况进行动态巡查，重点检查住宅外立面的变化状况和施工作业情况；加强对小区装饰装修人员的登记和管理，该类人员要持证进出小区，严禁社会人员随意进入小区招揽业务。

2.统一设置告示牌

在小区主要出入口、单元门栋，通过电子显示屏或悬挂横幅、张贴温馨提示，开展警示宣传，并设置统一告示内容：坚决查处“强行垄断小区装修业务”行为；小区业主或使用人发现有强行垄断小区装修业务的，请拨打110；发现物业服务企业管理失职或参与垄断装修业务的，请拨打962121。

3.加强住宅小区装修管理

小区物业企业要与业主、装潢装修单位签订住宅装饰装修管理协议，明确装饰装修工程的实施内容、实施期限、允许施工时间、现场巡查、废弃物清运与处置以及装饰装修工程的禁止行为和注意事项等。

4.履行巡查、制止、报警义务

物业服务企业对小区外来进出人员进行盘问，强化日常巡视、巡查，坚决杜绝熟视无睹、疏于管理行为的发生。发现类似垄断经营、威胁业主的情形要予以坚决制止并立即报告所在地公安机关。

5.推荐合格装修企业进小区

发挥行业组织的桥梁作用，联系装饰装修行业协会，由其推荐合格的装饰装修企业进小区开展装饰装修业务。

（三）严肃查处，依法打击

1.积极配合公安部门做好查处工作

各区县房管局要配合公安、综治部门尽快开展专项整治工作，主动联系公安机关争取支持警力进社区，主动提供相关调查取证资料，配合公安机关对装修中存在的治安违法活动及时予以打击。坚决制止物业企业与外来人员达成默契、放纵垄断装修的现象。

2.加强企业资质管理和从业人员管理

对排查中发现物业服务企业、小区经理或保安人员不履行装修管理职责或与外来人员联手勾结非法牟利、侵害群众利益、威胁居民人身安全的，房管部门要依据企业资质管理办法和小区经理管理办法，在企业和小区经理诚信档案中予以记载，情节严重的要降低或吊销企业资质和从业人员执业资格，要对相关违规违法企业予以通报批评，或者予以行政处罚。

（四）探索研究，力求长效

1.开展保障性住房物业管理调研

各区县房管部门对所辖区内的保障性住房住宅小区进行全面的调研，主要调研小区物业管理状况，业主满意度情况，分析存在的问题及研究相应的对策。

2.开展住宅小区平安建设课题研究

围绕住宅小区平安建设的总体思路，研究住宅小区平安建设存在的突出问题，分析成因，提出对策建议；着力配合公安部门强化小区保安管理、技防设施配置和外来人员进出登记等举措。

三、工作要求

（一）提高思想认识，强化组织领导

各区县房管部门、物业服务企业要充分认识开展整治打击“强行垄断小区装修业务、威胁业主人生安全”等违法行为的重要意义，切实落实行政监管职责和合同约定义务，要加强专项整治活动的组织领导，结合本地区、本单位的实际，科学制定整治方案，认真组织实施，确保整治效果，为迎接党的十八大胜利召开创造良好的社会环境。

（二）突出整治重点，强化行政监管

市局要抽调力量，组成专项整治工作督查组，深入相关区县，加强指导，检查相关工作要求落实情况；相关区县房管部门要按照《通知》精神，全面落实各项工作要求；管理相关小区的物业服务企业要加强对小区管理处、小区经理工作的督促检查，加强工作指导，强化日常服务管理。

（三）加强协调联系，畅通信息渠道

区县房管部门要加强与区县公安机关、综治部门、街道（乡镇）等部门的协调联系，建立排查核实和专项打击信息沟通机制，及时互通相关信息，综合运用司法、行政管理力量及时打击违法违规行为，确保专项打击行动的效果；物业服务企业、小区经理要定期向项目所在地社区民警、派出所、居民委员会报告本小区违法垄断装修业务的排查和强化日常管理的情况，争取支持，主动接受监督；各相关部门和单位要按通知要求，及时报送开展专项排查、处置违规违法企业及从业人员、开展专项打击等相关信息，确保信息报送渠道畅通。

（四）深入调查研究，建立长效机制

各区县房管部门要深入住宅小区调查研究，掌握本地区相关住宅小区在安全防范管理、房屋装修管理等方面存在的突出问题，提出加强和改进管理的对策建议；要研究探索强化住宅小区安全防范管理的长效机制，综合运用法制手段、行政监管手段和日常管理手段，从根本上杜绝外来人员擅自出入小区垄断装修业务现象的发生，提高住宅小区安全防范能力，提高市民群众居住生活安全感；要加强对新交付住宅小区物业管理招投标管理，从源头上把好新交付住宅小区安全防范管理关，将强化小区安全防范管理和规范房屋装修管理措施等作为招标文件的重要评标内容，对曾经参与或纵容垄断装修业务的违规、违法物业服务企业，在评标过程中予以一票否决。