【发布部门】上海市徐汇区人民政府【发文字号】徐府发[2012]26号【发布日期】2012.09.06【实施日期】2012.09.15【效力级别】地方规范性文件

第一条（目的和依据）

为规范征收集体土地房屋补偿行为，维护征地范围内房屋权利人的合法权益，推进城市化进程，改善居民居住条件，根据《上海市征收集体土地房屋补偿暂行规定》（沪府发〔2011〕75号）及《关于贯彻实施＜上海市征收集体土地房屋补偿暂行规定＞的若干意见》（沪规土资法〔2011〕1096号），结合本区实际情况制定本细则。

第二条（适用范围）

在本行政区域范围内征收集体土地中实施房屋补偿的（以下简称“征地房屋补偿”）以及《上海市征收集体土地房屋补偿暂行规定》实施前已办理征收集体土地手续，并完成土地、青苗、集体资产补偿和被征地人员社会保障手续，尚未实施房屋补偿（以下简称“已征未拆地块”）的，适用本细则。

第三条（管理部门、补偿主体与实施部门）

徐汇区人民政府负责本行政区域的征地房屋补偿工作。

徐汇区规划和土地管理局负责组织实施本行政区域的征地房屋补偿工作。

徐汇区规划和土地管理局下属的徐汇区征地房屋补偿事务中心（以下简称“区征地事务中心”）具体实施征地房屋补偿工作，并可委托房屋征收事务所（以下简称“征收事务所”）或拟改制为房屋征收事务所的动迁公司具体实施。

徐汇区发改委、建交委、国资委、人力资源社会保障局、民政局、住房保障房屋管理局、财政局、工商分局、审计局、监察局、华泾镇政府、以及征地房屋所在的街道办事处等部门应当协同做好征地房屋补偿工作。

第四条（补偿程序）

征地房屋补偿是征地补偿安置工作的组成部分。征地补偿安置程序和要求严格按照国家和本市有关规定执行。

第五条（拟征地告知后不得实施的行为）

在征收集体土地依法报批前，区规划和土地管理局应当向被征地农村集体经济组织和农户公布《拟征地告知书》，告知征地房屋补偿的政策依据以及本条第二款的要求，公布时间不得少于10日。

《拟征地告知书》公布后，拟征地范围内应当执行下列规定，但限制的最长期限不得超过一年：

（一）不得新建、改建、扩建建筑物、构筑物及其他设施；

（二）不得突击装修房屋；

（三）不得办理新增、变更工商营业登记；

（四）拟征地范围内已取得建房批准文件但新房尚未开工的，不得开工；

（五）不得从事其他不当增加补偿费用的行为。

《拟征地告知书》公布后，区规划和土地管理局应当将上述第二款相关事项书面通知工商管理部门和被征收土地所在的街道办事处、华泾镇政府。

第六条（房屋调查确认）

《拟征地告知书》公布后，区征地事务中心应当会同房屋所在地的街道办事处、华泾镇政府、居民委员会及相关单位组织对拟征地范围内宅基地及房屋的权属、面积、房屋用途等情况进行调查，情况属实的，纳入征地补偿登记范围。调查结果应当经宅基地使用人、房屋所有人确认，并由区征地事务中心在拟（已）征地范围内公布。

对公布的结果有异议的，区征地事务中心应当进行核实，经核实后有变化的，应及时公布。

第七条（房屋补偿费用）

房屋补偿费用包括用于货币补偿的资金和用于产权调换的房屋。用于货币补偿的资金应当在征地房屋补偿方案公告前足额到位，由区征地事务中心做到专户存储、专款专用。用于产权调换的房屋在交付时应当符合国家质量安全标准和本市住宅交付使用许可要求，并做到产权清晰、无权利负担。

第八条（征地公告和征地房屋补偿方案公告）

征收集体土地依法批准后，区政府应当在被征地所在的街道、镇及征地范围内予以公告（以下称“征地公告”），公告期不得少于10日。

征地公告后，区征地事务中心应当根据调查结果拟订征地房屋补偿方案，并纳入征地补偿安置方案，由区规划和土地管理局进行公告，公告期不少于30日。

征地房屋补偿方案应当包括以下内容：

（一）房屋的补偿方式；

（二）征地范围内总户数、总建筑面积（居住房屋和非居住房屋分别单列）；

（三）补偿金额的计算方法；

（四）补偿安置总金额（安置房屋价值和货币补偿金额）；

（五）安置房屋坐落、单价；

（六）安置房屋中期房的数量和预计交房时间；

（七）土地使用权基价；

（八）价格补贴；

（九）搬家补助费、设备迁移费、过渡期内的临时安置补助费、奖励费等有关费用标准；

（十）签约期限；

（十一）委托实施征地房屋补偿的单位名称

（十二）其他事项。

区规划和土地管理局应当就征地房屋补偿方案听取相关权利人意见。相关权利人申请听证的，应当在征地房屋补偿方案公告后5个工作日内提出书面申请，符合条件的，区规划和土地管理局应当按照规定组织听证。区征地事务中心应当根据征求意见和听证会情况，修改征地房屋补偿方案。

区规划和土地管理局报区人民政府批准征地房屋补偿方案前，应当将涉及房屋补偿范围的建设项目批文的文号、《建设用地规划许可证》批准的范围、房屋情况、补偿资金和房源准备等情况报市规划和国土资源管理局备案。征地房屋补偿方案报区人民政府批准后组织实施。

第九条（签订补偿安置协议）

征地房屋补偿方案经区政府批准后，区征地事务中心与宅基地使用人或者房屋所有人应当按照征地房屋补偿方案协商签订房屋补偿安置协议。房屋补偿安置协议应当载明补偿方式、补偿金额、安置地点、搬迁期限、临时安置过渡期限、违约责任等内容。

第十条（计户标准和面积确定）

征地房屋补偿应当以合法有效的宅基地使用证、房地产权证或者建房批准文件计户，按户进行补偿。

房屋的用途和建筑面积，以宅基地使用证、房地产权证或者建房批准文件的记载为准。

第十一条（居住房屋补偿）

宅基地使用人或者居住房屋所有人可以选择货币补偿，也可以选择产权房屋调换。选择产权房屋调换的，应当结清货币补偿金额与产权调换房屋价格的差价。

前款规定的货币补偿金额计算公式为：（房屋建安重置结合成新单价＋同区域新建多层商品住房每平方米建筑面积的土地使用权基价＋价格补贴）×房屋建筑面积。

本条所规定的单价，是指每平方米建筑面积的价格。

本条所规定的房屋建安重置结合成新单价，由区征地事务中心委托具有相应资质的估价机构评估；同区域新建多层商品住房每平方米建筑面积的土地使用权基价及价格补贴标准，由区政府制定并公布。

第十二条（居住房屋的其他补偿）

征地房屋补偿，还应当对宅基地使用人或者居住房屋所有人补偿搬家补助费、设备迁移费、过渡期内的临时安置补助费，具体标准由区政府另行制定并公布。

第十三条（已批未建的房屋补偿）

征地公告时，已取得建房批文但新房尚未建造完毕的，新房在建工程按照实际完成的工程量重置价补偿；建房批文规定应当拆除尚未拆除的旧房，可以按照重置价结合成新价格补偿。本条所指的重置价，由区征地事务中心委托具有相应资质的估价机构评估。

征地公告时，已取得建房批文但新房尚未开工或未建造完毕的，其土地使用权基价和价格补贴按照建房批文规定的建筑面积计算；建房批文规定允许保留旧房的，应当将旧房面积和建房批文规定的新建建筑面积一并计算。建房批文规定应当拆除尚未拆除的旧房、已自行拆除的旧房，不得给予土地使用权基价补偿和价格补贴。

第十四条（可建未建的房屋补偿）

征地公告时，符合本区农村村民住房建设申请条件的村民家庭，因建设规划控制等原因未新建、扩建住房的，现住房建筑面积以征地房屋补偿方案公告时符合农村村民建房申请条件的人数计算；低于现行本区规定的农村村民个人住房可建面积标准的部分，可给予土地使用权基价补偿和价格补贴，但他处有经批准建造的农村住宅、已享受过福利分房或已享受过房屋拆迁补偿安置的人数除外。每户可建建筑面积与原建筑面积总和，不得高于现行本区农村村民住房建设标准，且不作分户计算。

上述可建建筑面积的认定，应由具备条件的农村村民家庭提出申请，由房屋所在地的街道办事处、华泾镇政府按照农村村民住房建设标准进行审核，并在征地范围内公示，公示期不得少于7日。公示期满无异议，或虽有异议，但经复核符合条件的，由房屋所在地的街道办事处或华泾镇政府出具可建建筑面积认定证明。

第十五条（超标准建房的补偿）

虽经建房批准，但有下列情形之一的，对超过本区农村村民住房建设标准的建筑面积，可给予房屋建安重置结合成新价补偿，但不给予土地使用权基价补偿和价格补贴：

（一）在批准建房时，超过本区农村村民住房建设标准审批的；

（二）在批准建房时，只批准房屋建筑占地面积，未明确房屋层数、建筑面积的；

超标准建筑面积，以房屋所在地的街道办事处或华泾镇政府认定为准。

第十六条（非居住房屋的补偿）

对非居住房屋实行货币补偿。

农村集体经济组织以土地使用权入股、联营等形式与其他单位、个人共同举办的企业所有的非居住房屋，房屋所有人的货币补偿金额计算公式为：房屋建安重置价＋相应的土地使用权取得费用。

本条第二款所指的房屋建安重置价、相应的土地使用权取得费用，由区征地事务中心委托具有相应资质的估价机构评估。

第十七条（非居住房屋的其他补偿）

对非居住房屋，还应当补偿下列费用：

（一）设备搬迁和安装费用；

（二）无法恢复使用的设备按照重置价结合成新结算的费用；

（三）停产、停业损失补偿。

第十八条（其他房屋及设施的补偿）

居住房屋附属的棚舍、除本规定第十六条第二款以外的非居住房屋，以及其他构筑物的补偿，按照本市有关国家建设征地的财物补偿标准执行。

第十九条（违章建筑、临时建筑的处理）

未超过批准期限的临时建筑，可以给予适当补偿。

对违法建筑、超过批准期限的临时建筑，以及《拟征地告知书》公布后擅自进行房屋及其附属物新建、改建、扩建的部分，不予补偿。

第二十条（估价机构的确定）

征地房屋补偿中涉及需要评估的，由区征地事务中心将征地房屋补偿评估项目在市规划和国土资源管理局网站上发布，估价机构报名后，区征地事务中心对符合条件的估价机构名单予以公示，由房屋所在地的街道办事处或镇政府组织被征地范围内的宅基地使用人或者房屋所有人在其中协商选定；协商不成的，由宅基地使用人或者房屋所有人按照少数服从多数的原则投票决定，也可以采取摇号、抽签等方式随机确定。

估价机构确定后，区征地事务中心应当与估价机构签订委托评估协议。

第二十一条（征地房屋补偿的评估）

征地房屋补偿的评估时点为征地房屋补偿方案公告之日。

估价机构应当按照《上海市征收集体土地房屋补偿评估技术规范》（沪规土资征〔2012〕378号）及征地房屋补偿法律、法规、规章等的有关规定进行评估。

第二十二条（征地房屋补偿协调）

在征地房屋补偿方案规定的签约期限内，区征地事务中心或受委托的征收事务所与宅基地使用人或者房屋所有人达不成补偿安置协议的，由区征地事务中心根据经批准的征地房屋补偿方案制定具体补偿方案，提供给宅基地使用人或者房屋所有人，并要求其在规定期限内给予答复。具体补偿方案应当包括补偿标准、安置房屋的地点、搬迁期限等内容。

签约期限届满，区征地事务中心或受委托的征收事务所仍可以与宅基地使用人或者房屋所有人协商签订补偿安置协议。

在答复期限内，区规划和土地管理局应当予以协调。答复期限届满，宅基地使用人或者房屋所有人未作答复或者答复不同意的，由区征地事务中心按照具体补偿方案实施补偿。

第二十三条（责令交出土地）

宅基地使用人或者房屋所有人已经依法得到补偿或者无正当理由拒绝接受补偿，且拒不交出土地的，由区规划和土地管理局责令宅基地使用人或者房屋所有人限期交出土地。区规划和土地管理局作出责令交出土地决定的，应当出具行政决定书。

宅基地使用人或者房屋所有人在责令交出土地的决定规定的搬迁期限内拒不搬迁的，由区规划和土地管理局依法申请人民法院强制执行。

第二十四条（补偿结果公开）

区征地事务中心应当依法建立征地房屋补偿档案，区规划和土地管理局应将分户补偿结果在被征地范围内向宅基地使用人或者房屋所有人公布。

区审计局应当加强对征地房屋补偿费用管理和使用情况的监督，并公布审计结果。

第二十五条（人员培训及实施单位备案）

从事征地房屋补偿工作的人员应当通过市土地管理部门组织的有关法律、业务知识的培训考核后，持证上岗。

第二十六条（举报处理）

任何组织和个人对违反本细则的行为，都有权向市和区政府、土地管理部门以及其他有关部门举报。

第二十七条（监督管理）

区规划和土地管理局应将受托实施单位情况向市规划和国土资源管理局备案，并通过现场巡查、合同抽查、投诉举报核查或专项检查等方式，对征收事务所及其工作人员进行监督管理。

受托的征收事务所未按规定程序和要求开展征地房屋补偿工作，也未按区征地事务中心要求进行整改的，区征地事务中心有权撤销委托。

区监察局应当加强对参与征地房屋补偿工作的政府和有关部门或者单位及其工作人员的监察。

第二十八条（施行日期）

本实施细则自2012年9月15日起施行。