【发布部门】上海市住房保障和房屋管理局【发文字号】沪房管规范物[2012]26号【发布日期】2012.07.24【实施日期】2012.09.01【效力级别】地方规范性文件

第一条 为加强对物业服务企业和项目经理的日常监管，根据《上海市物业服务企业和项目经理信用信息管理办法》的规定，制定本标准（以下简称“标准”）。

第二条 本标准适用于房屋行政管理部门对物业服务企业（以下简称“企业”）和项目经理不良信息的记录和记分。

企业不良信息分值是企业和加权项目经理不良信息分值的总和，其中加权项目经理不良信息分值＝记分项目的总建筑面积×不良信息记分数/企业在本市管理物业项目总建筑面积。

第三条 企业、项目经理的不良信息依据管理服务效果和违规、违约行为的严重程度进行记分，记分类型分为18分、6分、3分、1分四种情形。

第四条 有下列情形之一的，对企业给予记录18分的处理：

（一）企业以欺骗手段取得资质证书从事物业管理活动的；

（二）企业聘用未取得物业管理职业资格证书的人员从事物业管理活动的；

（三）企业将一个物业管理区域内的全部物业管理业务一并委托给他人的；

（四）挪用或侵占专项维修资金的；

（五）擅自改变物业管理用房用途的；

（六）擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途的；

（七）擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地，损害业主共同利益的；

（八）擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营，损害业主共同利益的；

（九）物业服务合同终止时，不按照规定移交物业管理用房和有关资料的；或拒不撤出，造成物业管理状况混乱、社会影响恶劣的；

（十）企业与物业管理招标人或者其他物业管理投标人相互串通，以不正当手段谋取中标的；

（十一）企业超越资质等级承接物业管理业务的；

（十二）出租、出借、转让资质证书或执业证书的；

（十三）因管理失职，造成人员伤亡或财产损失等重大责任事故的；或损害业主或公共利益，情节严重的；

（十四）投标人以他人名义投标或者以其他方式弄虚作假，骗取中标的。

有下列情形之一的，对项目经理给予记录18分的处理：

（一）挪用或侵占专项维修资金的；

（二）擅自改变物业管理用房用途的；

（三）擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途的；

（四）擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地，损害业主共同利益的；

（五）擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营，损害业主共同利益的；

（六）出租、出借、转让执业证书的；

（七）因管理失职，造成人员伤亡或财产损失等重大责任事故的；或损害业主或公共利益，情节严重的；

（八）被物价部门认定乱收费或者收费不规范且又不整改的。

第五条 有下列情形之一的，对企业给予记录6分的处理：

（一）违反招投标规定，影响物业管理招投标程序正常进行的；

（二）未建立物业服务应急预案或虽建立预案但未进行定期演练和落实的；或发生事件后，未做好应急处置工作、未及时报告相关部门的；

（三）未依照相关规定和要求如实提供统计资料的；或虚报、瞒报、拒报相关信息的；或提供伪造、篡改资料的；

（四）企业终止合同，未按规定提前三个月书面告知业主的；

（五）未按规定对承接物业进行检验及对相关资料核对接收的；

（六）拒绝或拖延提供相关账目资料，影响对专项维修资金、公共收益进行财务审计的；

（七）未依照相关规定或约定将公共收益纳入业主大会银行账户的；或擅自使用公共收益的；

（八）未按合同约定提供服务造成相关行政管理部门出具整改通知书的。

有下列情形之一的，对项目经理给予记录6分的处理：

（一）未执行周一到周日业务接待制度的；

（二）未及时发现、劝阻、制止业主、使用人在物业使用、装修过程中损害公共利益的禁止行为，对劝阻、制止无效的，未及时报告业委会和有关行政部门的，或未做好相关取证和记录工作的；

（三）未建立物业服务应急预案或虽建立预案但未进行定期演练和落实的；或发生紧急维修等应急事件后，未做好应急处置工作、未及时报告相关部门的；

（四）擅自迁移、砍伐树木或者调整绿地的；

（五）未依照相关规定和要求如实提供统计资料的；或虚报、瞒报、拒报相关信息的；或提供伪造、篡改资料的；

（六）业主或使用人多次有效投诉得不到解决的；

（七）未按规定建立、保存在物业服务活动中形成的与业主利益相关的档案资料的；

（八）未依照相关规定或业主大会约定，人为拆分维修工程，规避专项维修资金使用工程审价和使用程序审核的；

（九）未依照相关规定或约定将公共收益纳入业主大会银行账户的；或擅自使用公共收益的；

（十）未按合同约定提供服务造成相关行政管理部门出具整改通知书的。

第六条 有下列情形之一的，对企业给予记录3分的处理：

（一）未按规定填写住宅物业服务规范检查、督查记录簿的。

有下列情形之一的，对项目经理给予记录3分的处理：

（一）接待人员接待不规范、受理不登记、处置不及时的；

（二）未在服务窗口醒目位置公开办事制度、办事程序、办事期限的；或未公布服务项目、收费标准、报修电话、企业监督电话和区（县）房屋行政管理部门投诉电话的；

（三）未按规定或约定公布物业维修资金收支账目、共用部分收益收支账目或者其他按实结算收支账目的；或不接受业主查询的；

（四）未按约定提供安全值班、巡逻服务或安全值班巡逻记录不实的；

（五）未按规定填写住宅物业服务规范检查、督查记录簿的；

（六）电梯运行中因故障引起人员被关时，企业电梯维修人员或委托的电梯维修专业单位未能在半小时内赶到现场进行处理的；

（七）未24小时受理报修的；或急修项目2小时内未能到现场，其中市区设置管理处的小区半小时内到现场的；或一般修理项目未能3天内修复（居民预约、雨天筑漏可不受此限）的。

第七条 有下列情形之一的，对项目经理给予记录1分的处理：

（一）维修不能做到约时不误、工完料清、住户签收、事后回访的；

（二）秩序维护员擅自脱岗、离岗不尽责的；

（三）秩序维护员发现道路、绿地乱停车，未进行疏导、劝阻、纠正的；

（四）绿地堆物，未及时清理的。

第八条 上述记分的违规行为在整改期限内未整改的，区（县）房屋行政管理部门可以对逾期未整改的行为按照本标准给予再次记分的处理。

第九条 本标准自2012年9月1日起施行，有效期至2014年6月30日。

附件：上海市物业服务企业和项目经理不良信息记分标准