【发布部门】上海市房屋管理局【发文字号】沪房规范〔2019〕5号【发布日期】2019.09.12【实施日期】2019.10.01【效力级别】地方规范性文件

近年来，本市住房租赁企业积极开展代理经租业务，对优化住房供应结构，促进住房租赁消费，建立租购并举的住房制度，起到了积极作用。但行业内企业管理和服务水平参差不齐，违规行为时有发生，市场规则有待完善。为进一步维护本市住房租赁市场秩序，提升住房租赁消费环境，保障租赁当事人合法权益，依据《上海市居住房屋租赁管理办法》等规定，现就进一步规范本市住房租赁企业代理经租房屋行为，通知如下：

一、加强住房租赁企业主体管理

（一）代理经租房屋，是指住房租赁企业采用长期租赁房 屋的方式筹措房源，按照规定进行转租，或接受房屋所有权人或者法律、法规规定的其他权利人委托，以企业自己的名义， 按照委托合同的约定对外出租房屋用于居住的经营性活动。住房租赁企业从事代理经租业务，应当具备一定经营规模、较强 管理能力和良好社会信誉，积极履行社会责任。

（二）住房租赁企业（含分支机构）办理登记注册时，相应经营范围统一申请为“住房租赁经营”，领取营业执照或经批准增加“住房租赁经营”经营范围后，应当按规定分别到登记注册所在地、房源经营所在地的区房管部门办理信息记载手续。各区房管部门应当主动加强与属地市场监管部门的工作对接，建立协同管理机制。

二、严格代理经租房屋标准

（三）住房租赁企业代理经租居住房屋，应当符合《上海市居住房屋租赁管理办法》的规定。单套住房内客厅（起居室）使用面积在12平方米以上，且按本市代理经租企业房源信息双记载相关要求报备的，可以且仅可隔断出一间房间出租供人员居住。客厅（起居室）允许隔断出租的，应当采用轻质不燃材料固定围护，隔断后具备直接采光和自然通风条件，不得破坏房屋承重结构，不得影响人员疏散、逃生和消防救援，并符合本市住房租赁和治安、消防等管理规定。

（四）住房租赁企业代理经租房屋不属于居住房屋的，应当依据本市非居住存量房屋改建和转化租赁住房的相关规定，按照所在区的具体要求，开展项目改建和转化实施工作，取得项目认定和验收文件。律师

三、落实代理经租房屋室内空气质量合格责任

（五）住房租赁企业应当承担代理经租房屋室内空气质量合格的主体责任，确保出租时室内空气质量符合国家相关标准和规范。代理经租房屋经改造或重新装修出租，承租人要求住房租赁企业出具室内空气质量检测合格报告的，住房租赁企业应当予以提供。

（六）市房地产经纪行业协会牵头制订本市代理经租房屋室内空气污染纠纷处理规则，引导会员企业与专业检测机构建立长期合作关系，对外发布房源信息时，同步公示室内空气质量检测信息。同时，加大宣传教育力度，积极发动非会员企业自觉履行，全面提升本市代理经租房屋品质，维护广大承租人的身心健康。

四、规范代理经租交易行为

（七）住房租赁企业开展代理经租业务，应当严格遵守国家和本市有关规定，全面履行合同义务，合理确定租金价格，不得高价哄抢房源，不得滥用优势地位擅自抬高租金；充分保障租客租金支付方式的选择权，不得侵占、挪用租赁保证金（押金）；应当按时、足额支付原始房东租金，不得拖欠租金，或擅自变更租金支付方式；租赁合同期限内，无正当理由不得解除租赁合同，不得强制驱逐承租人；租赁合同终止时，除用以冲抵合同约定由承租人承担但还未结清的费用外，剩余款项应当在约定期限内全部返还承租人；向原始房东、承租人另行提供服务，应当事先明示是否收费并征得当事人同意。

（八）市房地产经纪行业协会应当建立住房租赁企业“白名单”制度，明确合作开展个人“租金贷”业务应当具备的条件，经认定的“白名单”应当主动向社会公示。“白名单”企业与金融机构合作开展个人“租金贷”及相关业务的，应当严格按照《关于进一步规范本市代理经租企业及个人“租金贷”相关业务的通知》（沪建房管联〔2018〕582 号）要求进行。 鼓励住房租赁企业通过在商业银行开立专用存款账户收付租 金、保证金（押金）。律师

五、落实住房租赁合同网签备案责任

（九）住房租赁企业办理信息记载手续后，应当向登记注册所在地的区住房租赁服务中心，申请办理本市住房租赁公共服务平台用户认证，并切实履行下列义务：

1、通过租赁平台发布房源信息，应当确保信息的真实性、 合规性、时效性，且不同渠道发布的同一房源信息应当保持一致；

2、达成住房租赁交易的，应当按照本市有关规定，为承租人提供签订租赁合同的网上操作服务，并办理登记备案手续；律师

3、自网签租赁合同之日起2个工作日内，应当将已签房源的可租房源信息从各发布渠道上撤除，确保房源信息及时更新。

六、建立代理经租行业自律监管机制

（十）鼓励住房租赁企业加入市房地产经纪行业协会。市房地产经纪行业协会应当充分发挥房屋租赁专业委员会的作用，按照章程强化自律管理，鼓励入会承诺制度，制定代理经租从业规则，加强从业人员培训教育，逐步建立并完善行业资信评价体系，不断提高行业自律覆盖面，树立行业自律公信力和权威性。

（十一）各区房管部门要积极开展代理经租企业房源信息双记载工作，并以此为基础推进事中、事后监管，逐步形成从住房租赁企业的主体信用、房源筹集、出租经营到客户服务等全过程的行业监管机制；同时，结合扫黑除恶专项斗争，持续开展房地产中介市场乱象整治工作，加大违法违规查处力度，发现涉黑涉恶线索及时移交公安机关，不断净化本市住房租赁市场环境。

七、施行日期

本通知自2019年10月1日起施行，有效期至2024年9月30日。