【发布部门】上海市政府【发文字号】沪府发[1996]71号【发布日期】1996.12.16【实施日期】1997.01.01【效力级别】地方规范性文件

为进一步搞活本市房地产二、三级市场，方便职工所购公有住房的交换，制订如下试行办法。

一、职工所购公有住房允许交换的范围

（一）本市职工所购公有住房在取得房屋所有权证（或房地产权证）后，即允许与本市其他职工所购公有住房以及本市居民的各类私有住房进行交换。

（二）下列住房暂不允许交换：

1．副局级及副局级以上在职干部购买的（包括以副局级及副局级以上在职干部的职级或工龄购买的）公有住房；

2．企业领导购买的（包括以企业领导的职级或工龄购买的）超标准公有住房（一是指在面积上超标准，企业或企业领导人原有级别的按原级别计算控制标准，无级别的或新成立的企业均按建筑面积85平方米计算控制标准。二是指在档次上超标准，如外销商品房、侨汇房及当时购进价多层在5000元/平方米以上或高层在8000元/平方米以上的内销商品住宅）；

3．校园内、部队营房区域内的已售公有住房；

4．户籍冻结地区和改变使用性质的住房。

二、职工所购公有住房交换中的税费征管

（一）对职工所购公有住房在交换中的差额收入应征收的营业税（同时按其税额附征城市维护建设税、教育费附加、堤防费附加、义务兵及其家属优待金）、土地增值税和个人所得税，统一按5％的综合征收率合并计算缴纳各税。

（二）职工所购公有住房交换时，双方《已售公有住房交换合同》的印花税按合同记载的金额，以产权转移书据税目的万分之五的税率缴纳。

（三）职工所购公有住房交换中支付差额的一方，应按差额的6％的税率缴纳契税，其中超过3％的部分由政府贴费，并按差额交纳交易手续费。

（四）职工所购公有住房交换中的营业税等的征管：

1．职工所购公有住房在同一区（县）内交换的，须向所在地的区（县）房地产交易管理部门办理交换手续，签订《已售公有住房交换合同》后，向当地税务部门购买发票并办理纳税手续，职工所购公有住房跨区（县）交换的，应在住房价格高的一方所在地的区（县）房地产交易管理部门办理交换手续，签订《已售公有住房交换合同》后，向当地税务部门购买发票并办理纳税手续。

2．职工互相交换所购公有住房，按双方住房实际购入价计算取得交换差价收入的一方，应按差价收入的5％的综合征收率缴纳各税。

3．职工互相交换所购公有住房，按双方住房实际市场成交价计算取得交换差价收入的一方，应按差价收入的5％的综合征收率缴纳各税。

4．职工所购公有住房与私有住房交换，按双方住房实际市场成交价计算取得交换差价收入的一方，应按差价收入的5％的综合征收率缴纳各税。

5．双方住房实际市场成交价明显不合理的，应按双方住房的评估价计算差价收入征税。

6．双方公有住房按实际购入价交换后，如再交换时仍适用本办法；双方住房按实际市场成交价交换后，如再交换时，均作住房买卖处理，按《上海市个人出售自有房产税收问题的通知》的规定缴纳税款。

7．纳税人在办理纳税手续时，须向税务管理部门提供《已售公有住房交换合同》和发票。

三、职工所购公有住房交换的程序

（一）职工所购公有住房交换前，应向住房所在地的区（县）房地产交易管理部门申请办理交换确认手续，并提交下列材料：

1．经同住成年人共同签字的职工所购公有住房交换确认申请表；

2．房屋所有权证或房地产权证；

3．上海市公有住房出售收入专用票据；

4．身份证及户籍证明。

（二）经区（县）房地产交易管理部门确认允许交换的，由双方当事人签订《已售公有住房交换合同》文本。

（三）双方当事人按本办法交清全部税费之后3天内，向区（县）房地产交易管理部门办理交换过户手续。

（四）双方当事人在办理交换过户手续后30天内，应向区（县）房地产登记处申请变更登记，领取房地产权证。

（五）职工所购公有住房交换后，其物业管理仍按《上海市公有住宅售后管理暂行办法》执行，个人交付的维修基金本息经交换双方商定随同房屋交换一并交割，领取房地产权证后，三项维修基金随同房屋转移至新的产权人名下。

（六）职工所购公有住房与其他职工所购公有住房交换后，单位再套配、增配住房，仍按《公有住房出售后再套配增配的若干规定》（沪房地改［1996］240号）执行。

本办法从1997年1月1日起试行。

以上通知希遵照执行。