【发布部门】上海市地方税务局【发文字号】沪地税一[1997]144号【发布日期】1997.12.24【实施日期】1997.01.01

根据沪府发[1997]12号《上海市人民政府批准市房地局关于加快旧住房成套改造实施意见的通知》和市府领导的批示精神，为加快本市旧住房成套改造步伐，改善本市居民的居住条件，经研究，现将本市房地局系统属下的单位参与改造旧住房成套改造的基本情况及取得的收入征免营业税的具体规定通知如下，请遵照执行。

一、旧住房成套改造的基本内涵：

本市旧住房成套改造是指在保留建筑主体结构前提下，通过局部调整房屋平面与空间布局、加固结构、增添厨卫设备，从而提高房屋使用功能，使之独立成套的城市房屋修缮改造行为。旧住房成套改造一般具有以下几个特点：

1、成套改造的旧住房为一级旧里标准以上的旧公房、旧公寓、旧住宅以及原有不独立成套的公房。

2、改造的形式有：(1)加接改造煤卫独用房屋设备；(2)加层改造使之独用成套；(3)在不改变原有房屋地基范围，保持原有建筑风貌的前提下推倒重建。

3、推倒重建的旧住房成套改造，楼高一般不超过五层，且原居住居民绝大部分回搬，户口不迁。

4、向原居住居民出售改造后的房产价格及房产面积，市政府有严格的标准规定，只有少量多余的增量房产可以按市场价对外销售，以平衡改造成本。

5、旧住房成套改造的计划由市房地局每年统一下达，且改造计划不属于商品房建设计划。

二、旧住房成套改造的营业税征免规定：

1、凡列入上海市房屋土地管理局年度旧住房成套改造计划的各区(县)旧住房成套改造项目，由各改造单位按市府规定的优惠价、微利价和规定的配售面积向原居住居民出售改造后的成套住宅的收入给予免征营业税的照顾。

2、对已解决原居住居民回搬用房后尚余的少量改造后的增量房产，改造单位以市场价格对外销售或向原居住居民销售取得的收入，原则上应征收营业税。但考虑到增量房产采用市场价格对外销售主要是为了弥补改造资金不足而采取的一种平衡收支的手段，且数量较少。因此，对改造单位出售少量增量房产取得的收入，可以纳入平衡改造单位旧住房成套改造的收支决算计划，按是否盈利，确定营业税的征免。即：

(1)旧住房成套改造的全部收入大于改造成本，对增量房产收入减半征收营业税。

(2)旧住房成套改造的全部收入小于成套改造成本，则对增量房产收入给予免征营业税的照顾。

以上所称全部收入包括出售给原居住居民的销售收入和增量房产的对外销售收入；成套改造成本包括拆迁补偿费、异地安置费、前期工程费、建房工程成本、贷款利息以及合理的管理费、人工费。

3、各区(县)旧住房成套改造项目，具体免征营业税的操作办法按以下规定执行：

(1)各区(县)负责旧住房成套改造的单位应单独设置账册核算成套改造的收入和成本费用，并根据上海市房屋土地管理局下达的列明改造地址、地点的年度旧住房成套改造计划的通知，向主管税务机关提出申请，并提供相应的收入核算计划和改造的成本计划；

(2)主管税务机关接到改造单位申请后，应根据上述旧住房成套改造的具体内容和要求进行审核，凡符合免税规定的，先给予其售房预收款缓征营业税的照顾；

(3)旧住房成套改造竣工，由改造单位提供实际售房收入和实际改造成本以及其他相关资料，经主管税务机关审核后上报市局审批。

4、改造单位将成套改造后的住宅以成本租金价格出租给原居住居民租住，必须报经主管税务机关审核，在确保成本租金价格不含营业税的前提下，给予缓征营业税的照顾。

5、对列入旧住房成套改造的项目，如果改造单位未单独设置账册核算或者将少量增量房产列入商品房计划对外销售以及对外租住，则对其增量房产的销售收入和租金收入按规定照章征收营业税。

三、本实施意见执行期限暂定三年，从1997年1月起至1999年底止。对1997年前改造的旧住房成套改造项目，原则上可比照上述规定执行。