【发布部门】上海市房屋土地管理局【发文字号】沪房地交[1998]320号【发布日期】1998.05.20【实施日期】1998.06.01【效力级别】地方规范性文件

为进一步促进住房制度改革，活跃房地产三级市场，联动消化二级市场商品房，扩大有效需求，引导居民的住房消费，改善居住条件，规范差价换房的行为，制订如下试行办法：

一、本办法所称不可售公有住房差价交换(以下简称差价换房)是指承租人将其承租的不可售公有住房按市场交换价值转让使用、换购商品住房或互换使用的行为。

不可售公有住房是指按本市房改政策尚未纳入出售范围的公有住房，但不包括整幢公有花园住宅。

承租人是指合法租用不可售公有住房的本市居民，也包括保留承租权的单位。

二、上海市房屋土地管理局(以下简称市房地局)是本市差价换房的主管部门。区、县房地产管理部门(以下简称区、县房地局)负责所辖区域差价换房的管理工作，业务上受市房地局领导。

区、县房地产交易中心负责本区县范围内差价换房的具体审核工作。

三、差价换房应遵循自愿、有偿、公平的原则，并符合以下条件：

１．不得造成新的居住困难；

２．承租人应征得同住成年人同意；

四、公有住房有下列情况之一的，不得进行差价换房：

１．户籍冻结地区的；

２．已列入危棚简屋改造或年度成套改造计划的；

３．承租人拖欠租金尚未结清的；

４．因纠纷已进入诉讼、仲裁、行政处罚程序的；

５．全家出国(境)保留承租权的；

６．需要落实政策的或按法规规定应由出租人收回的。

五、差价换房后公有住房权属性质不变，承租的居民仍应按规定交纳公有住房租金。

六、不可售公有住房转让使用按下列程序办理：

１．承租人将其承租的公有住房转让给法律法规公司、房屋置换公司或本市居民(以下简称置换人)使用的，应填写《上海市不可售公有住房换购申请书》(以下简称《申请书》)，并持《申请书》向公有住房出租人或出租人委托的物业管理公司(以下简称出租人)征询，出租人应在三个工作日内给予答复。律师事务所

上款所称房屋置换公司是指具有房屋置换经营业务并具备房地产经纪人资格的经营企业。

２．承租人与置换人签订由市房地局统一制定的《上海市公有住房置换合同》(以下简称《置换合同》)。

３．合同签订之日起五日内，承租人应持下列材料，向公房所在地区、县房地产交易中心申请办理审核手续：

(１)《申请书》；

(２)《置换合同》；

(３)《租用公房凭证》或保留承租权的证明；

(４)承租人的户籍证明和身份证明。

４．承租人应如实申报公房转让使用的成交价格。

房地产交易中心自受理申请之日起十个工作日内完成审核。审核同意后，开具《上海市公有住房换购审核表》(以下简称《审核表》)。承租人按本办法第九条的规定缴纳费用。

５．置换人自房地产交易中心审核同意之日起七日内，持《审核表》、《租用公房凭证》或保留承租权的证明等材料，向出租人办理公有住房租赁户名变更或保留承租权手续。

出租人应在三个工作日内完成上述手续。变更租赁户名的，换发《租用公房凭证》；保留承租人的，开具保留承租权的证明。

七、不可售公有住房换购商品住房按下列程序办理：

１．承租人按本办法第六条的规定办理转让使用手续。

２．转让使用后，承租人换购商品住房的，应与法律法规公司签订《上海市内销商品房预(出)售合同》，并根据本市房地产转让的有关规定，向商品住房所在地的区、县房地产交易中心办理房地产转让过户手续，缴纳契税、交易手续费等税费。

承租人换购私有住房或平价房、安居房等的，可参照上款内容办理。

八、不可售公有住房互换使用按下列程序办理：

１．互换使用各方承租人均应填写《申请书》，并向出租人征询，出租人应在三个工作日内给予答复。

２．互换使用中方承租人应签订由市房地局统一制定的《上海市公有住房差价交换合同》(以下简称《交换合同》)。

３．互换使用各方承租人应在《交换合同》签订之日起的五日内，持下列材料向交换价格高的公有住房所在地房地产交易中心申请办理公房互换使用的审核手续：

(１)《申请书》；

(２)《交换合同》；

(３)《租用公房凭证》或保留承租权的证明；

(４)当事人的户籍证明或身份证明；

４．当事人应如实申报公房互换使用的成交价格。

房地产交易中心自受理申请之日起十个工作日内完成审核。审核同意后，开具《审核表》。当事人分别按本办法第九条的规定缴纳费用。

５．当事人自房地产交易中心审核同意之日起的七日内，持《审核表》、《租用公房凭证》或保留承租权的证明等材料，分别向对方出租人办理公房租赁户名变更或保留承租权手续。

出租人应在三个工作日内完成上述手续。变更租赁户名的，换发《租用公房凭证》；保留承租权的，开具保留承租权的证明。

九、差价换房的费用：

１．公房转让使用或换购商品住房的，由承租人按公房转让使用成交价格的０．５％向房地产交易中心支付差价换房的交易手续费；公房互换使用的，由差价支付方按价差的０．５％向房地产交易中心支付差价换房的交易手续费。

２．差价换房应支付的交易手续费不足１００元的，按１００元收取。

３．当事人按规定办理入住或退房、退租各项手续的，每次向出租人支付５０元。

十、房地产经纪机构及房屋置换公司应积极参与差价换房的委托代理和居间介绍。

十一、出租人可以按本办法规定的程序参与差价换房，促进提高公房成套率。

十二、本办法施行后，法律法规公司、房屋置换公司可将差价换房所获不可售公有住房转让使用；本办法施行前，单位通过调拨、调配所获的公有住房也可转让使用。

上述转让使用手续应参照本办法第六条的有关规定办理。

十三、各区、县房地集团所属物业管理公司应率先进驻交易中心，实行“一门式”服务，房地产交易中心应为出租人进驻提供方便。

十四、当事人对房地产交易中心的审核有异议的，可向区、县房地局申请复核。

十五、本试行办法由市房地局负责解释。

十六、本试行办法自一九九八年六月一日起施行。其中不可售公有住房转让使用试行至一九九八年十月三十一日止。