【发布部门】浙江省政府【发文字号】浙政发[2011]21号【发布日期】2011.03.24【实施日期】2011.03.24【效力级别】地方规范性文件
为加快推进保障性安居工程建设，坚定不移做好房地产市场调控各项工作，根据《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》（国办发〔2011〕1号）和全国保障性安居工程工作会议精神，现提出如下意见，请认真贯彻执行。
一、进一步明确总体要求和目标任务
（一）总体要求。紧紧围绕科学发展这一主题和加快转变经济发展方式这一主线，按照加快建设惠及全省人民小康社会的总体要求，以新型城市化为统领，以加快实现“住有所居”为目标，着力深化以住房保障、政策支持、商品住房、产业发展和监管服务为主要内容的城镇住房体系建设；进一步强化土地、资金等要素保障，加大城镇住房保障力度，全面完成保障性安居工程建设各项目标任务；明确新建商品住房价格控制目标，坚持供需双向调节，坚定不移落实房地产市场调控政策，努力实现房地产业与经济社会协调发展。
（二）主要任务。2011年全省确保新开工保障性安居工程住房18万套，新增廉租住房货币补贴05万户。9月底前力争80%的保障性安居工程项目开工建设，11月底前确保全部开工建设。继续增加房地产居住用地有效供给，加大普通商品住房开发建设力度，严格落实差别化住房信贷、税收政策和限购措施，加强市场监管，规范市场秩序，坚决遏制部分城市房价过快上涨势头，确保实现城市商品住房价格控制目标。
二、加快推进保障性安居工程建设
（三）突出加快公共租赁住房建设和供应。各地要把公共租赁住房作为今后实施城镇住房保障的主要形式，保障性安居工程年度建设任务中公共租赁住房建设要占主导地位，并逐年提高其占比。特别是房价较高的城市，更要大幅度增加公共租赁住房供应。要切实落实国家和省提出的在商品住房项目中配建公共租赁住房的要求，尽快建成和配租一批公共租赁住房。同时，要充分运用土地供应、投资补助、财政贴息或注入资本金、税费优惠等政策措施，引导房地产开发企业和其他机构投资者参与公共租赁住房建设和运营，鼓励外来务工人员较多的开发区、产业园区集中建设公共租赁住房，鼓励住房困难职工较多的单位，在符合城乡规划前提下，经当地政府批准利用自用土地建设公共租赁住房。
（四）继续多渠道加快其他各类保障性安居工程住房建设。继续加快廉租住房和经济适用住房建设，到2012年廉租住房、经济适用住房覆盖当地城镇居民人均可支配收入80%以下的住房困难家庭。农业、林业、国有资产管理等部门要切实履行牵头职责，充分调动农（林）场、企业和住户等多方面的积极性，加快推进既有危旧房改造。继续加快城市旧住宅区（危旧房、城中村）改造，改善住户居住条件。
（五）切实加强保障性安居工程建设的资金保障。严格落实《浙江省人民政府关于加快解决城市低收入家庭住房困难的实施意见》（浙政发〔2007〕57号）关于廉租住房保障资金筹集的规定，特别是要在土地出让收入中及时足额计提廉租住房保障资金。省级财政设立保障性住房专项补助资金，支持各地加快发展公共租赁住房和欠发达地区、海岛地区筹集廉租住房房源。对不按规定及时足额计提和使用廉租住房保障资金的地区，不予安排省级以上财政补助资金。市、县（市、区）财政要按照当地保障性安居工程建设任务需要落实配套资金。严格执行国家和省有关保障性安居工程建设税费减免政策，有效降低建设成本。
（六）进一步规范保障性住房建设、分配和管理。各地要认真履行项目建设基本程序，依法规范招标投标行为，落实项目法人责任制、合同管理制、工程监理制，优化完善规划设计和设施配套，确保保障性安居工程施工安全和工程质量，提高宜居性。进一步完善住房保障申请、审核、公示、轮候、复核机制，健全住房保障准入联合审核机制，充分发挥社会监督作用，确保分配过程公开透明、结果公平公正。加强保障性住房合同管理，明确保障对象的权利、义务和违约责任。加强新建公共租赁住房权属管理，不得进行土地分割登记，不得按套、按户进行房屋登记发证。加快建立住房保障管理信息系统，加强日常巡查，实施住房保障对象动态监测和管理，对经济状况和住房状况发生变化、不再符合保障条件或违规使用保障性住房的，严格按照有关规定和合同予以处理。各地要切实加强住房保障管理机构和具体实施机构建设，健全管理体制，充实工作人员，落实工作经费，确保保障性安居工程各项监督管理工作有效落实。
三、加大住房用地供应管理和调控力度
（七）加强用地保障，增加有效供应。严格落实保障性安居工程建设用地责任制。各地要抓紧编制并及时公布2011年度住房用地供应计划，2011年住房用地供应计划总量不得低于前两年年均实际供应量，保障性住房、城市旧住宅区（危旧房、城中村）改造住房和中小套型普通商品住房用地占住房用地供应计划总量的比重不得低于70%。各市、县（市、区）在新增建设用地年度计划中，要单列保障性住房用地，做到应保尽保。凡未按时发布住房用地供应计划的地区，一律不得向保障性住房、城市旧住宅区（危旧房、城中村）改造住房和中小套型普通商品住房以外的商品住房供地。要提前做好保障性安居工程建设项目储备并落实到具体地块，依法收回的国有土地和储备土地优先安排用于保障性安居工程建设。进一步完善供地政策，研究落实住房用地供应预案，建立健全房地产用地招拍挂出让公告审查制度和出让土地高溢价、高地价报备制度。加强对拟出让地块的评估，把握房地产用地出让的区域、数量、结构和时序，积极推广“限房价、竞地价”方式供应中低价位普通商品住房用地。在供应商品住房用地前，要按照本地区向社会公布的年度新建商品住房价格控制目标，以及拟供地所在区域的房价地价水平，合理确定出让底价的控制区间，防止各类商品住房高地价的出现。加强对土地市场准入资格和资金来源审查，凡参加土地竞买的单位或个人，必须说明资金来源并提供房地产开发资质等相应证明。房价高的地区，要进一步增加限价商品住房用地计划供应量。
（八）做好土地市场监测监管。建立健全覆盖全省的地价动态监测系统，特别是要加强对重点城市房地产用地出让地价的监测分析，及时掌握地价异动情况。加强住房建设用地全程监管，实时跟踪土地开发利用情况，加大清理查处违法违规行为的力度，严厉打击囤地炒地，确保闲置土地及时依法依规处置到位，促进住房用地按期依规开发利用。对擅自改变保障性住房用地性质的，要坚决纠正和严肃查处。对已供房地产用地，超过两年没有取得施工许可证进行开工建设的，必须及时收回土地使用权，并处以闲置一年以上罚款。依法查处非法转让土地使用权的行为，对房地产开发建设投资达不到25%以上的（不含土地价款），不得以任何方式转让土地及合同约定的土地开发项目。
四、落实供需双向调节政策，合理引导住房需求
（九）严格落实新建商品住房价格控制目标。各地要围绕落实本地区2011年度新建商品住房价格控制目标，进一步明确各部门职责任务，切实采取有效措施，确保实现价格控制目标。进一步清理调整与当前国家和省房地产市场调控精神不相符、不利于控制本地区新建商品住房价格的有关政策规定。深入研究分析房地产市场供需关系变化，及时掌握近期和后续可供预（销）售的房地产开发项目和新建商品住房供应总量、结构等情况，科学合理引导新建商品住房规范有序上市预（销）售。密切跟踪商品住房价格走势，加强房地产价格统计调查，强化商品住房价格统计分析和动态监测，根据商品住房价格波动情况，及时调整和完善相关政策措施。
（十）严格执行相关税收政策，加强税收征收管理。认真贯彻落实《财政部国家税务总局关于调整个人转让住房营业税政策的通知》（财税〔2011〕12号），对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按其销售收入全额征收营业税。按照国家税务总局《土地增值税清算管理规程》要求，着力推进土地增值税清算管理工作，并对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目进行稽查。加大房地产价格评估技术的应用试点和推广力度，加强存量房交易税收征管，坚决堵塞“阴阳合同”产生的税收漏洞。严格执行个人转让房产的所得税征收政策。律师
（十一）切实执行差别化住房信贷政策。对贷款购买第2套住房的家庭，首付款比例不得低于60%，贷款利率不得低于基准利率的11倍。人民银行分支机构可根据地方政府新建商品住房价格控制目标和政策要求，在国家统一信贷政策的基础上，提高第2套住房贷款的首付款比例和利率。银行业监管部门要加强对商业银行执行差别化住房信贷政策情况的监督检查，对违规行为要严肃处理。各银行业金融机构要切实增强政策执行的自觉性、准确性和严肃性，严格执行发放个人住房按揭贷款的信贷政策规定，严禁发放消费性贷款用于购房。
（十二）规范住房公积金贷款管理。住房公积金贷款主要用于支持缴存职工家庭的基本住房需求。利用住房公积金贷款购买第2套住房的，仅限于现有人均住房建筑面积低于当地平均水平的缴存职工家庭用于购买改善居住条件的普通自住房。第2套住房公积金贷款首付款比例不得低于60%，贷款利率不得低于同期首套住房公积金个人住房贷款利率的11倍。停止向购买第3套及以上住房的缴存职工家庭发放住房公积金个人住房贷款。严禁使用住房公积金贷款进行投机性购房。
（十三）严格执行住房限购政策。已经出台住房限购政策的城市要制定完善实施细则，确保政策落实到位。对提供虚假证明材料的购房人，不予办理房屋登记手续，相应的经济和法律责任由其本人承担。对未严格核实购房人资格、违规签订商品住房销售合同或代理合同的房地产开发企业、房地产经纪机构，要依法严肃处理。尚未采取住房限购措施的地区，要加强分析研判，根据当地房地产市场走势，密切关注重点地区执行住房限购措施后可能对本地房地产市场产生的影响，适时研究出台住房限购措施，确保实现本地区年度新建商品住房价格控制目标。
（十四）调整优化住房发展方式。要以中小套型、中低价位普通商品住房开发建设为重点，调整优化住房供应结构，保持合理的房地产投资和开发建设规模，满足居民合理住房需求。积极开展国家住宅产业化基地建设和住宅性能认定，推广省地节能环保型住宅和全装修住宅，加大节能、节水、节材、节地、环保等产业化成套技术应用，提升新建商品住房全装修比重，引导建立科学合理的住宅建设模式，促进住宅产业可持续发展。列入国家康居示范工程的房地产开发项目原则上应全装修交付，公共租赁住房全面推行全装修。
五、进一步规范房地产市场秩序
（十五）强化房地产开发行为监管。积极推行房地产开发主体、项目、行为“三位一体”的综合型、动态化监管模式。进一步加强房地产开发企业资质和房地产开发项目监管，严格执行房地产开发项目资本金和项目手册制度。严格执行商品房预售许可制度，强化商品房预售许可项目的批后跟踪管理。按照《浙江省商品房预售资金监管暂行办法》规定，全面加强商品房预售资金监管。严肃查处房地产开发经营中违反规划、施工、预售许可等各种违法违规行为。各银行业金融机构要加强房地产开发企业的信贷资金管控，严防开发企业违规挪用信贷资金，严格禁止用信贷资金支付土地出让金。预售资金监管银行要认真履行监管职责，积极推行以在建工程抵押的房地产开发贷款，进一步加强对销售回笼款的监控。密切关注房地产开发企业关联单位的信贷资金使用合规性。对存在土地闲置、改变土地用途和性质、拖延开竣工时间、捂盘惜售等违法违规记录的房地产开发企业，停止新增开发项目贷款，存量贷款不予展期。
（十六）规范发展住房租赁市场。认真落实住房和城乡建设部《商品房屋租赁管理办法》，市、县（市、区）政府和商品房屋租赁主管部门要结合当地实际，合理确定当地人均租住建筑面积最低标准，认真研究分析一定时期内房屋租金变动情况，定期发布分区域不同类型商品房屋的市场租金水平等信息，合理引导租赁双方预期。按照《浙江省居住房屋出租登记管理办法》（省政府令第281号）规定，各地公安机关要会同有关部门切实做好居住房屋出租登记相关工作，加强居住房屋动态信息采集，严肃查处违规出租、拼租、群租以及扰乱租赁市场价格等行为，规范房屋租赁市场。
（十七）加强房地产经纪活动管理。认真贯彻住房和城乡建设部《房地产经纪管理办法》，加强对房地产经纪机构和从业人员的管理。房地产经纪机构及其分支机构自领取营业执照之日起30个工作日内，必须到所在市、县（市、区）房地产主管部门备案。在房地产经纪机构从事房地产经纪活动的人员，必须取得房地产经纪人或房地产经纪人协理资格。各地房地产主管部门、价格主管部门要通过现场巡查、合同抽查、投诉受理等方式，采取约谈、记入信用档案、媒体曝光等措施，加强对房地产经纪机构和房地产经纪人员的监督管理。
（十八）加快房地产监管分析平台建设。各地要按照“统一规划、统一标准、统一平台、统一部署”的要求，加强组织领导，加大资金和人力、物力投入，加快建立健全本地区全覆盖的城市个人住房信息系统，完善房地产项目监测系统，在2011年内基本实现省、市、县（市）三级联网，为落实房地产市场调控政策提供信息支撑。在此基础上，要以提升房地产市场监管能力和服务水平为重点，进一步完善信息网络，加快建成业务综合、部门共享、信息安全、服务规范的全省房地产市场和住房保障监管分析平台，不断完善房地产市场监测预警、分析报告、信息披露、信用管理等长效监管机制。
六、严格落实问责机制，加强舆论宣传引导
（十九）严格落实问责机制。满足人民群众的基本居住需求，是保障和改善民生的重要内容，是以人为本、执政为民的必然要求。各级政府要切实承担起加快推进保障性安居工程建设和促进房地产市场平稳健康发展的责任，认真贯彻落实中央和省委、省政府各项决策部署，严格落实住房保障和稳定房价工作的考核问责机制。省城乡住房工作协调委员会要建立健全对市、县（市）政府的住房工作考核机制。对新建商品住房价格出现过快上涨势头、土地出让中连续出现楼面地价超过同类地块历史最高价，以及保障性安居工程建设进度缓慢、租售管理和后期使用监管不力的地区，省建设厅、省国土资源厅、省监察厅要会同有关部门，及时约谈当地政府有关负责人。未如期确定并公布本地区年度新建商品住房价格控制目标、新建商品住房价格上涨幅度超过年度控制目标、没有完成保障性安居工程建设目标任务的，有关市、县（市）政府要向省政府作出报告，省监察厅、省建设厅等部门要视情况，根据有关规定对相关负责人进行问责。对执行差别化住房信贷、税收政策不到位，房地产相关税收征管不力，房地产信息系统建设滞后等问题，也要纳入约谈和问责范围。
（二十）加强舆论引导。各地要建立健全房地产市场信息发布制度，适时发布土地供应、住房供需和住房保障体系建设等方面的权威信息，正确引导社会舆论，为推进城镇住房保障、促进房地产市场平稳健康发展营造良好的氛围。各级新闻单位要正确解读房地产市场调控和保障性安居工程建设的政策措施，大力宣传各地加强城市住房工作的经验做法和实际成效。要积极引导房地产开发企业承担社会责任，引导广大消费者树立正确的住房消费观念，稳定市场预期。要防止虚假信息或不负责任的猜测、评论误导消费预期，对制造、散布虚假消息的，要追究有关当事人的责任。 | 
