【发布部门】北京市第三中级人民法院【发布日期】2021.12.08【实施日期】2021.12.08【效力级别】地方司法文件
案例一 卖房人反悔拒绝卖房构成根本违约，买房人合同履行前期亦有一般违约的过错行为，且短时间内购买其他房屋的，法院对约定的违约金数额予以酌减。
案情
曲某与胡某、某房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案中，胡某（出卖人）与曲某（买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议，约定胡某将房屋出售给曲某，总价款700万元，其中定金50万元。在合同履行前期，曲某迟延交付了定金，胡某亦迟延交付了房屋，双方因此产生争议，但协商继续履行合同，并安排了后续解除抵押、支付首付款等流程。但在房屋过户前，胡某提出因曲某付款迟延而不再出售房屋，导致交易无法履行。曲某诉至法院，要求解除房屋买卖合同，由于胡某构成根本违约，胡某返还定金并按合同约定的房屋成交价的20%支付违约金，即140万元。胡某提出解除合同不符合合同中“延期支付10日方可解除”的约定，应属违约。经法院释明，胡某主张违约金约定过高，要求法院调整。但对于曲某的实际损失，胡某和曲某均未能提供明确的证据予以证明。
法院判决
2009年《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。
本案中，胡某表示不再履行合同构成预期违约，曲某因此享有法定解除权，胡某应向曲某支付违约金。考虑到买卖双方在履约前期过程中各自的过错行为和过错程度，曲某在本案合同未能履行后较短时间内即购买了其他房屋，以及结合当时涉案房屋市场价格上涨幅度等情况，将胡某应支付的违约金金额酌减至50万元。
案例二 当事人以己方不构成违约进行抗辩，不当然视为放弃违约金调整主张。律师
案情
董某与李某房屋买卖合同纠纷一案中，董某（出卖人）与李某（买受人）签订房屋买卖合同及补充协议，将其名下房屋出售给李某，约定迟延履行违约金金额为日万分之五。约定办理过户登记当日，董某未到场。李某诉至法院要求继续履行合同，董某构成根本违约，判令董某承担违约金。法院经审理认定董某存在违约行为，判决合同继续履行，但未支持李某要求根本违约违约金的诉讼请求。
该案生效后，李某另行起诉，要求董某支付迟延履行违约金（自合同约定的过户日至实际过户日，按日万分之五计算）。董某本人未到庭，其代理人未对违约金标准提出异议，但坚持以董某不存在违约行为进行抗辩。法院经审理认为董某构成违约，判决其按合同约定承担违约金。由于前案诉讼周期较长，该违约金高达一百余万元。董某不服，申请再审。再审期间，董某主张李某支付购房款亦是在案件执行过程中，远远晚于合同约定时间，且李某再次出售涉案房屋获得了巨大利益，不存在损失，违约金约定过高，要求酌减违约金。李某认为董某原审中已经放弃了违约金调整的要求。
法院判决
北京三中院再审认为，原审中董某提出自己不构成违约的抗辩是对其承担违约责任的根本否定，不应视为其已经明确放弃了酌减违约金的要求。综合考虑迟延履行造成李某不能按时入住、增加资金筹措成本等实际损失，以及本案的交易历程，将董某承担违约金的金额酌定为50万元。
案例三 违约方一审无正当理由拒不到庭应诉，二审提出违约金调整主张，没有新的证据的，二审法院不予审查。
案情
张某与毛某、甲服装公司买卖合同纠纷一案中，毛某系甲服装公司负责人，2014年7月起甲服装公司陆续向张某订购布料，截至2015年7月，经双方对账甲服装公司共欠付张某货款71万余元，经多次催款，甲服装公司负责人毛某出具《还款保证书》，自愿承担共同还款责任，如不能按期还款，按照月3%的标准承担违约金。甲服装公司和毛某逾期未还款，张某诉至法院要求甲服装公司、毛某偿还欠款71万余元及违约金。一审期间，毛某、甲服装公司经法院合法传唤未到庭参加诉讼，法院缺席判决甲公司支付张某货款71万余元，由于违约金系毛某承诺，仅对其个人有约束力，判决毛某支付张某违约金（按月3%的标准计算）。毛某不服一审判决申请再审，请求调整过高违约金。律师
法院判决
2012年《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十七条（2020年修正该解释后为第二十一条）规定：买卖合同当事人一方以对方违约为由主张支付违约金，对方以合同不成立、合同未生效、合同无效或者不构成违约等为由进行免责抗辩而未主张调整过高的违约金的，人民法院应当就法院若不支持免责抗辩，当事人是否需要主张调整违约金进行释明。
一审法院认为免责抗辩成立且未予释明，二审法院认为应当判决支付违约金的，可以直接释明并改判。据此，合同一方当事人在一审程序中提出免责抗辩，一审法院认为免责抗辩成立且未予释明，二审法院认为应当判决支付违约金的，可以直接释明并改判。合同当事人按照法院的相关规定出庭应诉并提交免责抗辩意见是二审程序释明并调整违约金标准的前置条件。本案中毛某一审期间第一次开庭到庭并签署送达地址确认书，之后毛某和甲服装公司经法院合法传唤拒绝到庭应诉，系对自己相关诉讼权利的放弃，应视为其放弃在一审程序中提出免责抗辩的权利，由于一审期间毛某和甲服装公司均未向法院提出调整过高违约金的请求，故对其违约金调整的主张不予支持。
代表点评
通报会结束后，人大代表对本次新闻通报会进行了充分肯定。卫爱民代表表示，这种通报形式和选取主题非常好，一方面把诉讼中常见的违约金问题向社会进行了提示，引导当事人正确行使权利，另一方面从促进司法公正角度也为法院处理类案进行了指引。
王冬梅代表表示，本次通报会非常有意义，在结合大量的司法判例的前提下，通过对类案的梳理，向公众作出预警提示，维护当事人合法权益，也对当下涉约定违约金司法调整案件审理有着典型意义。 | 
