【发布部门】深圳市中级人民法院【发布日期】2014.08.28【实施日期】2014.08.28【效力级别】地方司法文件

2007年1月1日起试行

2010年3月9日深圳市中级人民法院审判委员会第6次会议第一次修订

2014年8月28日深圳市中级人民法院审判委员会

民事行政执行专业委员会第24次会议第二次修订

为了正确审理房屋买卖合同纠纷案件，统一全市法院对此类案件的办案标准和裁判尺度，根据《中华人民共和国合同法》以及相关司法解释的规定，结合审判实践，制定本裁判指引：

一、本指引所称的房屋买卖合同，是指经买卖双方合意，出卖人转移房屋所有权于买受人，买受人支付一定价款而产生的民事合同。

集体土地上所建设房屋的转让，不适用本指引。

二、商品房预售合同约定售楼广告、售楼宣传资料等是合同的组成部分，或者合同虽未将售楼广告、售楼宣传资料等约定为组成部分，但广告、宣传资料等对楼盘规划范围内的房屋及配套设施所作之描述明确、具体并对房屋价格有重大影响，而房地产开发企业所交付的房屋未达到售楼广告、售楼宣传资料所承诺或描述的标准的，买受人要求房地产开发企业承担违约赔偿责任，应予支持。

三、在确定房地产开发企业违约赔偿责任时，可由法院委托专业机构对广告说明和允诺与实际不符部分进行评估，差价部分，按照买受人所购房屋的建筑面积占房地产开发企业被批准销售的建筑面积的比例，由房地产开发企业赔偿差价损失给买受人；无法评估的，按房屋总价款的1％-2％酌情计付违约金。构成根本违约致使买受人合同目的无法实现的，买受人要求解除商品房买卖合同的，应予支持。

四、房地产开发企业未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定为无效，但出卖人在一审庭审辩论终结前已取得商品房预售许可证明或所涉商品房已办理初始登记的，可以认定合同有效。

五、当事人签订认购书、意向书等预约合同，约定在将来一定期限内订立商品房买卖合同，因可归责于当事人一方的原因致使房屋买卖合同未能订立，对方请求其承担预约合同违约责任，或者要求解除预约合同并主张赔偿信赖利益损失的，人民法院可予支持。

当事人签订的认购书、意向书等协议已经具备了拟购房屋的位置、面积、价款等房屋买卖合同的主要条款，并且出卖人已收取购房款或出卖人与买受人约定将所收取的定金转为购房款的，该协议可以认定为商品房买卖合同，但当事人另有约定的除外。

六、商品房买卖合同约定，出卖人在交付房屋时须向买受人提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》等文件。出卖人实际交付房屋时未能提供上述文件的，买受人有权拒绝接收房屋。

买受人在接收房屋后又以出卖人未能依约提供上述文件为由，主张房屋未交付并据此请求出卖人承担逾期交付违约责任的，人民法院不予支持。

七、出卖人在房屋已符合法定和合同约定的交付条件后通知买受人接收房屋，买受人以房屋存在质量问题为由拒绝接收，并据此主张出卖人承担逾期交付违约责任的，人民法院不予支持，但买受人有证据证明房屋主体结构质量不合格或存在其他严重影响正常居住使用的质量问题的除外。

八、商品房买卖合同约定房地产开发企业可在未取得主体、消防、电梯、燃气等单项工程验收合格的情况下向买受人交付房地产的，该约定无效。买受人在收楼后要求房地产开发企业支付延期交房违约金或者解除房地产买卖合同的，应予支持；但房地产开发企业在诉讼期间取得上述单项工程验收合格证明的，对买受人的上述请求，不予支持。

房地产开发企业取得主体、消防、电梯、燃气等单项工程验收合格证之后，在领取竣工验收备案收文回执之前即向买受人交付房地产的，买受人予以接收后，又以房地产未领取竣工验收备案收文回执为由，要求确认交付行为无效并要求房地产开发企业承担逾期交房违约责任的，不予支持。

九、房屋买卖合同约定买受人支付购房款的义务履行在先，出卖人交付房屋、办理房屋权属证书的义务履行在后，买受人在履行相应付款义务前请求出卖人承担迟延交付房屋或迟延办理房屋权属证书等违约责任的，人民法院不予支持，但买受人未履行相应付款义务符合《合同法》第六十八条、第六十九条规定的除外。

十、商品房预售合同的买受人和出卖人就购房款的分期支付形成借贷合同关系的，买受人未按借贷合同约定的时间偿还借款给出卖人的，属另一法律关系，出卖人不能在房屋买卖关系中行使先履行抗辩权，拒绝交付房屋或办证；出卖人构成延期交房或延期办证违约行为的，应承担相应违约责任，而不能以享有先履行抗辩权为由要求免责。但双方另有约定的除外。

十一、预售商品房未取得工程竣工验收合格证明文件，买受人要求出卖人限期办理房屋权属转移登记的，不予支持。

十二、由于出卖人的原因，买受人在商品房买卖合同约定的期限内未能取得房屋权属证书，买受人请求出卖人支付至权属证书办出之日止的延期办证违约金的，如诉讼期间权属证书仍未办出，对买受人的请求应予部分支持，由房地产开发企业承担至法院判决确定之日止的违约金。

十三、因出卖人的原因导致买受人未能取得房屋权属登记，该房屋作为原买受人的财产被依法拍卖后，拍卖竞得人因未能取得房屋权属转移登记，依据买受人与出卖人之间的原买卖合同，主张原出卖人承担自其竞得房屋时起的迟延履行违约责任的，人民法院可予支持。

十四、在以担保贷款为付款方式的商品房预售合同纠纷中，买受人因出卖人违约起诉要求解除商品房预售合同，同时又要求解除担保贷款合同的，人民法院应通知贷款银行作为第三人参加诉讼。

贷款银行参加诉讼并提出独立的诉讼请求的，将贷款银行列为有独立请求权的第三人，出卖人违约程度达到解除条件的，应在判决解除商品房预售合同的同时，判决解除担保贷款合同，由出卖人退还买受人已付的全部购房款（包括买受人已付给出卖人的首期款及已向贷款银行偿还的贷款本金和利息），并由出卖人直接向贷款银行偿还买方尚欠的贷款本金和利息。

贷款银行参加诉讼但未提出独立诉讼请求的，列为无独立请求权的第三人。出卖人违约程度达到解除条件的，应判令解除商品房预售合同，由出卖人返还买受人已付全部购房款，并向买受人支付违约金及（或）赔偿买受人所受全部损失；但对担保贷款合同不做处理，留由担保贷款合同的当事人另循法律途径解决。

十五、出卖人就同一房屋与同一买受人分别签订两份买卖合同，合同对房屋价款、履行方式、履行期限等实质性内容约定不一致，当事人对此存在争议的，应当综合考虑合同签订的时间先后、合同的实际履行情况、同类房屋的市场价格等因素认定当事人的真实意思表示，确定合同的内容。

十六、当事人为逃避税收，约定按照低于实际成交价的虚假价格办理房屋转移登记，该条款应认定为无效，但该条款的无效不影响整个合同的效力。

当事人一方主张按照实际成交价办理房屋权属转移登记，双方对税费负担存在争议的，按照合同的内容确定；合同没有约定或者约定不明确的，按照《合同法》第六十一条、第六十二条第（六）项的规定确定。

十七、房屋买卖合同成立后，因房地产调控政策的实施这一不可归责于当事人双方的事由，致使合同不能继续履行，当事人请求解除合同的，人民法院可予支持。

合同解除后，当事人一方请求受房地产调控政策影响而不能履行合同的另一方合理分担其为订立合同而实际发生的费用等合理损失的，人民法院可予支持。

十八、当事人一方因房地产调控政策的实施而不能继续履行合同，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失。当事人一方怠于履行上述通知义务致使对方损失扩大，对方请求该当事人对扩大的损失承担赔偿责任的，人民法院可予支持。

十九、房屋买卖合同约定的履行期限在房地产调控政策实施前已经届满，当事人一方迟延履行致使合同因房地产调控政策实施而不能继续履行，当事人请求解除合同的，人民法院可予支持。

前款情形下，迟延履行一方以房地产调控政策实施为由主张免除违约责任的，人民法院不予支持。

二十、当事人在房地产调控政策实施后订立房屋买卖合同，当事人一方以其受到房地产调控政策影响为由，主张免除违约责任的，人民法院不予支持，但当事人另有约定的除外。

二十一、当事人订立房屋买卖合同后，该房屋被有权机关依法查封，当事人以房屋被查封为由主张房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。因不能依约取得房屋所有权，买受人主张解除合同并赔偿损失的，人民法院可予支持。

当事人在房屋被有权机关依法查封后订立房屋买卖合同，当事人以该房屋被查封为由主张房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。受让人在查封措施解除后请求继续履行合同并办理房屋权属转移登记的，人民法院可予支持。出卖人故意隐瞒房屋被查封的事实，买受人请求撤销房屋买卖合同的，人民法院可予支持。

二十二、抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押房屋，未通知抵押权人或未告知买受人的，不影响房屋买卖合同的效力。

二十三、出卖人订立房屋买卖合同时，具有下列情形之一，当事人据此请求确认房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持：

（一）房屋登记权利人并非真实权利人时，登记权利人擅自以自己名义出卖该房屋的；

（二）房屋登记权利人据以取得房屋所有权的合同被确认无效或被撤销后，房屋权属登记回复变更前，登记权利人擅自以自己名义出卖该房屋的；

（三）未经全体共同共有人或份额占三分之二以上的按份共有人的同意，部分共有人擅自出卖共有房屋的。

前款情形下，买受人请求出卖人继续履行合同并协助办理房屋权属转移登记的，人民法院不予支持，但起诉前出卖人已取得处分权或者已经权利人追认的除外。因不能取得房屋所有权，买受人请求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院可予支持。

二十四、夫妻一方签约转让登记在夫妻双方名下的共同共有房屋，善意买受人有证据证明其有合理充分理由相信该转让为夫妻双方共同意思表示，其请求夫妻双方协助办理房屋权属转移登记的，人民法院可予支持。

二十五、夫妻一方签约转让登记在签约一方名下的共同共有房屋，如未经其他共有人同意或追认，买受人请求出卖人协助办理房屋权属转移登记的，人民法院不予支持。

因不能取得房屋所有权，买受人请求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院可予支持。

二十六、出卖人就同一房屋订立多重买卖合同，在买卖合同均有效的情况下，买受人均要求实际履行合同的，人民法院按照以下情形分别处理：

（一）当事人已经办理房屋权属移转登记，其他买受人请求确认支持其对该房屋享有所有权的，不予支持；

（二）当事人尚未办理权属移转登记，已先行依据合同占有房屋的买受人请求出卖人继续履行并协助办理房屋权属移转登记的，可予支持；

（三）当事人尚未办理房屋权属移转登记及转移房屋占有，支付价款时间在先的买受人请求出卖人继续履行并协助办理房屋权属移转登记的，可予支持；

（四）当事人尚未办理房屋权属移转登记及转移房屋占有，亦未支付价款的，依法成立在先合同的买受人请求出卖人履行合同义务的，可予支持。

前款情形下，买受人因未能按约取得房屋所有权，向出卖人主张承担违约责任的，人民法院可予支持。

二十七、房屋买卖合同订立后，出卖人又将该房产高价出卖给第三人，导致买受人的合同目的不能实现，买受人主张解除合同并由出卖人赔偿损失的，应予支持。出卖人因一房两卖所获取的差额利益可视为买受人的实际损失。

前款情形下，出卖人有证据证明买受人因出卖人违约而获有利益，出卖人主张从赔偿损失额中扣除该部分利益的，应予支持。

二十八、出卖人未依约协助买受人办理房屋权属转移登记，买受人请求确认房屋归其所有的，人民法院应当对买受人进行释明，告知其变更诉讼请求为出卖人协助办理房屋权属转移登记，买受人坚持不变更的，驳回该项诉讼请求。

房屋买卖合同约定的办理房屋权属转移登记期限在《中华人民共和国物权法》实施前已经届满，买受人已向出卖人支付全部价款并实际占有房屋，且买受人对未办理房屋权属转移登记无过错，其请求确认房屋归其所有的，人民法院可予支持。

二十九、已合法占有房屋的买受人请求出卖人协助办理房屋权属转移登记，出卖人以该诉讼请求超出诉讼时效期间作为抗辩的，人民法院不予支持。

三十、房屋买卖合同约定，一方违约时，对方可要求违约方承担支付违约金或赔偿损失等违约责任，但不得要求对方继续履行合同的，从其约定。

三十一、房屋买卖合同无效或被撤销后，买受人如已获得占用房产的利益，应折成房屋使用费补偿出卖人；出卖人应将收取的购房款及孳息返还给买受人。

三十二、当事人订立房屋买卖合同，并约定出卖人以该房屋所有权作为对买受人其他债权的担保的，应当认定为担保合同。

担保人在签约后已将房屋权属移转登记至债权人，担保人以被担保债权已完全受偿为由，请求债权人办理房屋权属回复登记的，人民法院可予支持，但房屋已被第三人善意取得的除外。

担保人在签约后未将房屋权属移转登记至债权人，债权人请求担保人履行买卖合同并协助办理房屋权属转移登记的，人民法院不予支持。

三十三、当事人约定一方出资以另一方名义购买房屋，并将房屋登记在另一方名下，出资人有证据证明其符合政策规定的购房条件，并请求登记权利人协助办理房屋所有权转移登记的，人民法院可予支持，但房屋已被他人善意取得的除外。

三十四、符合经济适用住房申购资格的当事人，在与经济适用住房配售主管部门或其指定的其他房地产开发企业签订经济适用住房买卖合同前，违反相关政策、法规规定将其申购的保障性住房擅自转让，当事人主张出卖人与买受人之间买卖合同无效的，人民法院可予支持。

三十五、出卖人在相关政策、法规规定的限制上市交易期内转让其已购经济适用住房，当事人主张买卖合同无效的，人民法院可予支持。

三十六、拆迁人与被拆迁人以所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议后，拆迁人将拆迁安置房屋设立抵押或者另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，人民法院应予支持。安置房屋已经办理抵押登记或移转变更登记至第三人名下，导致被拆迁人合同目的无法实现的，拆迁人或被拆迁人有权解除安置补偿协议，被拆迁人要求拆迁人另行提供安置房屋，或在协议安置房屋市场价款两倍的限额内承担赔偿责任的，人民法院可予支持；安置房屋尚未办理抵押登记或移转变更登记至第三人名下的，被拆迁人要求拆迁人继续履行安置补偿协议的，人民法院可予支持。

被拆迁人取得安置房屋所有权后，抵押权人要求拆迁人另行提供担保，或者其他买受人要求在已付购房款一倍的限额内承担赔偿责任的，人民法院可予支持。

三十七、当事人因二手房买卖合同纠纷提起诉讼，将交易对方和居间人列为共同被告，请求居间人直接退还定金或从居间人处直接没收定金的，法院可判令居间人履行支付义务。

三十八、下列事项属于《合同法》第四百二十五条规定的房屋买卖居间人应当向委托人如实报告的事项：

（一）房屋的权属状况；

（二）房屋被依法查封、设立抵押等权利受到限制的情况；

（三）出卖人拖欠水电费、物业管理费、本体维修基金等费用；

（四）出卖人、买受人的代理人的身份及代理权限；

（五）出卖人、买受人对房屋价款的报价；

（六）限购、限贷等调控政策对买受人购房和申请按揭贷款的影响；

（七）其他足以影响委托人决定是否订立合同的事项。

三十九、居间人促成房屋买卖合同成立后，房屋买卖合同被确认无效、被撤销或者终止的，居间人请求委托人按照约定支付报酬的，人民法院可予支持，但居间人对房屋买卖合同被确认无效、被撤销或者终止有过错的除外。

四十、居间人带领买受人看房并签订确认书，约定如果买受人直接或者通过其他居间人与出卖人订立房屋买卖合同，买受人应当向居间人支付报酬或者违约金，买受人后未通过居间人与出卖人订立房屋买卖合同，居间人据此请求买受人按确认书约定支付报酬或者违约金的，人民法院可予支持。但买受人能够证明居间人并非受出卖人独家委托，其系通过其他途径获知订立合同的机会的除外。

居间人不能按照前款规定请求支付报酬或违约金，而请求买受人支付其从事居间活动支出的必要费用的，人民法院根据公平原则，综合考虑居间人提供的居间服务情况、房屋成交价款等因素，可酌情予以支持。

四十一、本指引与法律、法规或司法解释不一致的，以法律、法规或司法解释的规定为准。

四十二、本指引由本院审判委员会负责解释。

四十三、本指引自印发之日起施行。本指引施行后尚未审结的案件，适用本指引。本院之前的规定与本指引相抵触的，不再适用。

四十四、本指引施行后与新出台的法律、法规或司法解释有冲突的，有相关业务部门提出修改意见报本院审判委员会进行修订。