原告王S诉被告小额贷款公司、实业公司案外人执行异议之诉一案，原告（甲方）与被告实业公司（乙方）签订《上海市房地产买卖合同》，约定乙方受让甲方自有的上海市嘉定区某房屋及该房屋占用范围内的土地使用权；转让价款220万元；乙方于交易过户当日支付甲方首期房款70万元；乙方于完成房屋过户手续，并领取该房屋产权证之日起，以一年为限，到期支付给甲方剩余房款150万元；如到期后二个月内乙方不向甲方支付剩余房款，甲、乙双方同意无条件恢复该房屋权属，乙方已支付给甲方的首期房款70万元作为违约金，同时产生的税金及其他过户费用均由乙方承担。

在该套房屋房款未全部付清期间，双方同意继续由甲方居住在该套房屋内，至乙方付清全部房款后，甲方须将房屋交付给乙方。合同签订后，实业公司支付原告首期房款70万元。买卖双方至交易中心办理系争房屋过户手续，系争房屋被核准登记至实业公司名下。

实业公司法人李J以公司名义分别向第三人借款40万元和110万元，实业公司与第三人签订抵押合同，以系争房屋抵押担保上述借款。系争房屋上设立了以第三人为抵押权人的抵押登记，登记的债权数额为120万元。

因实业公司未能还款，第三人诉至奉贤区人民法院。法院审理后认为第三人与实业公司之间的借贷关系合法有效，实业公司理应按约归还借款，并应根据抵押合同约定承担抵押担保责任，遂判决实业公司归还第三人借款150万元。

若不能履行上述债务，第三人有权以实业公司所有的系争房屋折价或以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿；抵押物折价或拍卖、变卖该财产后，其价款超过债权数额的部分归实业公司所有，不足部分由实业公司继续清偿。

原告诉称，法院判决实业公司归还小额贷款公司借款170万元及相应利息。小额贷款公司向法院申请执行，执行中法院查封了系争房屋。原告知悉上述情况后，于2014年3月31日向徐汇法院提出书面异议，被法院驳回。原告遂提起本案诉讼，要求：判令上海市嘉定区某房屋所有权为原告所有；判令停止对上海市嘉定区某房屋的执行。

原告认为，小额贷款公司作为专业放贷机构，在签订借款合同、抵押合同前，对抵押物应尽调查义务，小额贷款公司完全可以查阅到房产交易资料，知晓原告与实业公司买卖合同的交易履行情况。小额贷款公司在明知房屋产权处于不确定的状态，且实业公司法人李J还有犯罪前科，却故意与实业公司签订借款合同、抵押合同，两被告间又有多次合作不仅仅是系争房屋，因此小额贷款公司不是善意第三人。

为此，原告还提供了其自行至交易中心查询、复印其与实业公司签订的《上海市房地产买卖合同》及付费收据、浦东某路房屋的买卖合同以及小额贷款公司为抵押权人的房地产登记簿等证据证实。

被告小额贷款公司辩称，系争房屋登记在实业公司名下，小额贷款公司据此与实业公司签订借款合同并以系争房屋为抵押，小额贷款公司并无过错，两被告间就系争房屋的抵押合法有效，法院亦判决确认。原告与实业公司间至多是买卖合同纠纷，属债权纠纷，而小额贷款公司现享有系争房屋的抵押物权，债权不能对抗物权，应驳回原告的请求。

被告实业公司未答辩。第三人述称，不同意原告的诉讼请求。原告与实业公司间的买卖合同成立，已办理过户登记，涉案房屋产权明晰无争议应归实业公司所有。原告拒绝代实业公司偿还小额贷款公司和第三人的借款而涤除抵押权。

原告主要以被告小额贷款公司非善意来否定其在系争房屋上设定的抵押权的效力。与此相关的法律主要有二：一为合同法第五十二条规定的恶意串通、损害第三人利益的合同无效。若说小额贷款公司出借170万元就是为了和实业公司恶意串通侵害原告的利益，显然有违基本的逻辑推理，因此原告主张小额贷款公司恶意串通的事实不能成立，合同法第五十二条不适用于本案情形；

二是物权法中善意取得制度的相关规定。物权法该条款原文为：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；……”。

由此可见，善意取得制度适用的前提是无权处分。但实业公司并不是无权处分人，依原告之表述，其与实业公司间是真实的房屋买卖，过户登记也是按约在实业公司支付首期70万元后办理的，实业公司在取得房地产登记后，已经成为系争房屋合法的所有人，而不是无权处分人。

原告一直强调因实业公司未支付后续房款而房屋应仍属于原告，但合同条款原文是“如到期后二个月内乙方不向甲方支付剩余房款，甲、乙双方同意无条件恢复该房屋权属”，恢复并不等同于房屋产权没有变动过，它是一个产权由卖方到买方、又由买方回到卖方的过程，事实上合同该条款约定的法律依据是合同法第四十五条“当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。”

因此，因实业公司未支付剩余房款，房屋产权恢复到原告名下，既可以说是履行合同的约定，也可以说是解除合同的后果。但无论是前者还是后者，这都是合同行为。《物权法》第九条、第十五条确立了物权变动区分原则，将物权变动的原因与结果区分为合同行为与物权变动行为，因此存在合同效力与物权变动效力问题。

原告与实业公司约定逾期付款则无条件恢复房屋权属是物权变动的原因，而不是物权变动的结果，因此该约定有效不代表系争房屋所有权就是原告的，原告要取回房屋的所有权必须经过登记才能发生效力。

因此，原告称其还是系争房屋的所有权人，与法律规定不符，系争房屋的所有人应为实业公司。原告只享有要求实业公司将系争房屋恢复登记至其名下的权利，但该权利是债权请求权，而非物权。善意取得制度也不适用于本案，再讨论小额贷款公司在借款、抵押过程中是否善意殊无必要。小额贷款公司就系争房屋经登记取得的抵押权有效。

此外，抛开原告对小额贷款公司抵押权的异议外，实际上系争房屋还有另一抵押登记存在，即第三人享有的抵押权。该抵押权已被生效判决确认为有效，因此第三人的抵押权也是具有法律效力的。

在上述抵押权均有效的前提下，原告亦不愿代实业公司偿还债务以涤除抵押权，现属实业公司所有的系争房屋未经抵押权人同意，无法恢复登记至原告名下。原告的诉讼请求，难以支持。

买卖关系中，买受人支付价款、出卖人转移所有权是相对等的权利义务，而原告与实业公司签订的合同的原告在仅收到略三分之一房款时就转移所有权的约定，使权利义务完全不对等履行，在原告丧失对系争房屋的所有权后存在巨大风险。原告以为合同约定有逾期不付款产权恢复至其名下的约束即风险不大，是其对法律的误解。

实业公司基于所有权人的身份行使处分物权的行为致原告的利益遭受巨大的风险，是原告未审慎签订合同的结果，对此原告应自行承担责任。被告实业公司经合法传唤未到庭应诉，视为自行放弃诉讼权利。

依照《合同法》第四十五条第一款、《物权法》第九条第一款、第十五条、第一百九十一条第二款、《民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：驳回原告王S的诉讼请求。（2014）徐民四(民)初字第2179号