原告奚Y与被告科技公司、陆L、第三人房地产公司、奚Z案外人执行异议之诉一案，奚Y诉称向上海市普陀区人民法院提起执行异议，收到法院《执行裁定书》，原告对此裁定不服，现依照法律规定，向法院提起诉讼。

2006年11月10日，原告父母奚Z与陆L在西安市办理离婚手续，双方同时签了《离婚协议书》，协议对家中财产进行了处分。协议书写明：常熟路房产归原告及陆L共同所有。因各种原因，原告原先并不知财产分割状况，2013年底方从父亲即第三人奚Z处得知房产情况，并取得离婚协议书，遂向普陀区人民法院提起案外人执行异议。

《执行裁定书》无视原告父母“离婚协议书”的效力问题，而离婚协议书是否有效，直接关系原告异议提出的依据是否成立，因此作出裁定书的事实不清。系争房屋于1998年购买，当时签订了预售合同，虽办了预购登记，但并未办理产权登记，至今第三人房地产公司尚未取得大产证，更无从谈起小产证。陆L只是买受人，并非产权人。既然并没有权属登记，就没有所谓的“不能对抗”。

为了维护原告的合法权益，原告现向法院起诉，请求法院依法判令确认原告拥有上海市常熟路室房产55%的所有权，并驳回被告的拍卖申请，停止拍卖程序。

被告科技公司辩称系争房屋既然登记在陆L名下，根据法律规定，登记在被执行人名下的财产，法院有权查封。原告提出异议并无法律依据，应当予以驳回。原告所依据的离婚协议中对系争房屋所作的分配，显然是为了规避财产被执行而为，如果离婚是真实的，也不是简单的家庭财产分割，而是陆L对原告的赠与，该赠与行为应认定无效，一是在协议签订前陆L与本被告之间的债权债务已经发生，如果赠与，会侵犯我方的权益。

如原告所称直至去年年底才知道赠与事实发生，之前系争房屋早已被查封，因此在执行过程中的赠与是无效的。二是赠与房屋还涉及不动产登记，房屋登记不发生物权的变动，系争房屋的权利没有发生过转移，因此赠与也应该是无效的。原告之前也曾向法院提起过执行异议，当事人均未提及过原告对房屋拥有的权利。

第三人房地产公司述称，本案的讼争内容本第三人并不知情，系争房屋系本第三人开发立项的，因与参建方的纠纷尚未解决，产证事宜久拖未决。目前经政府协调，办证事宜已经启动，但办证期限难以确定。

第三人奚Z述称，系争房屋于1999年购买，因是陆L办理具体买卖事宜，就署了她的名字，因为双方并未离婚，本第三人就没有理会。因原告尚在就学，怕影响学业，就没有告知原告，财产分割自然也没有多说。系争房屋的房产证一直没有办理出来，但房屋实际已经入住。陆L办理的仅仅是预告登记，并未完全取得系争房屋的权利。第三人在外拥有近两千万的债权，离婚就是因为双方感情不和，并非为了规避债务。同意原告的诉讼请求。

民事判决书判决如下：“一、原告与被告奚Z签订的《关于‘金沙新村’旧区改造地块项目开发组件权及其项目公司整体转让协议书》、《股权转让合同》无效；”“二、被告奚Z应于本判决生效之日起十日内返还原告262万元；”“三、被告奚Z应于本判决生效之日起十日内赔偿原告经济损失（按262万元的50%为基数，以中国人民银行同期贷款利率，从2003年7月3日起计算至判决生效之日止）；”“四、被告陆L对上述判决主文第二、三条承担共同还款责任。”

执行过程中，奚Y向提起执行异议，《执行裁定书》查明：系争房屋的产权登记为上海宝立房产经营公司与上海达康置业公司共有，被执行人陆L为预购权利人，于1999年5月11日办理了预告登记手续，因本案被预查封至今。后因被执行人陆L未全部履行上述判决确定的义务，申请执行人向申请拍卖系争房屋。

经公告，上海宝立房产经营公司与上海达康置业公司未在规定期限内主张系争房屋的权利，遂于2013年12月2日作出拍卖系争房屋的（2012）普执字第3619-5号执行裁定。根据案外异议人奚Y在听证审查过程中提供的证据材料，被执行人陆L与奚Z原系夫妻关系，双方于2006年11月10日在陕西省西安市莲湖区民政局办理了协议离婚手续，在双方于同日签署的离婚协议中约定系争房屋归陆L与案外异议人所有。

根据案外异议人在听证审查过程中的陈述，其系陆L与奚Z之子，其原先对两被执行人离婚时对系争房屋归属的约定并不知情，后于2013年12月中旬经其父奚Z告知才得知，后经向其母陆L询问得到证实。根据被执行人陆L在听证审查过程中的陈述，基于自身考虑，当初并未将其与奚Z离婚时对系争房屋归属的约定告知案外异议人，后案外异议人向其询问才告知。”

“本案执行标的为被执行人陆L与奚Z应共同返还申请执行人晟融公司的262万元、赔偿经济损失（以262万元的50%为基数，以中国人民银行同期贷款利率，从2003年7月3日起计算至判决生效之日止）及案件受理费28000元、保全费5000元，还应承担本案执行费用，并依照《民事诉讼法》第二百二十九条规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。在执行过程中，通过强制平仓被执行人陆L持有的股票得款87439.73元，余款至今尚未执行到位。”

“再查明，在执行过程中，案外异议人与被执行人陆L曾以超标的查封为由对预查封系争房屋提出异议，在对该异议审查过程中，案外异议人与本案两被执行人均未提及上述关于系争房屋归属约定的事宜。”

经听证查明后认为：根据相关法律规定，不动产的权属以登记为准。根据上述查明的事实，被执行人陆L是经相关房地产登记机关登记确认的系争房屋的预购权利人，且登记的系争房屋产权人未在规定期限内主张对系争房屋的权利，因本案执行裁定拍卖系争房屋并无不当。至于案外异议人以其父母即本案两被执行人在离婚时曾约定系争房屋归其与被执行人陆L所有，其对系争房屋享有权利，应终止拍卖的主张，因上述约定不能对抗系争房屋的权属登记，故案外异议人的异议理由不能成立。

若相关当事人对上述有异议，可依据《民事诉讼法》第二百二十七条及相关司法解释的规定另行提起诉讼。驳回异议人奚Y的异议。

第三人宝立房产为系争房屋的开发商，至今尚未获得该房屋的大产证。虽然经政府部门督查协调，但至今未果。

系争房屋为房地产公司立项后，向陆L预售，陆L据此进行了预告登记，根据登记内容，陆L获得了对系争房屋物权的期权。在房屋实际交付多年后，房地产公司至今未获准登记为产权人，虽经政府部门督促，案外人亦积极参与办理完全权利登记的办理，但至今未果，在房地产公司目前无法取得大产证的前提下，陆L则无法获准登记为产权人，即获得房屋权利标志小产证。

依照法律规定，不动产物权的设立，经依法登记发生效力，根据系争房屋日前的权利状况，原告要求确认为系争房屋权利共有人的权利基础尚未成就，对该诉请难以支持，在《执行裁定书》中认定的事实并未有误，至于在期权状态下系争房屋能否进行拍卖，应当遵循关于执行的法律规定，在原告确权诉请无法得到法院支持的前提下，其要求驳回被告的拍卖申请而停止拍卖程序，亦难以支持。

至于原告认为己方根据父母离婚协议对房屋拥有权利的主张，认为即便原告提交陆L与奚Z离婚依法有效，陆L和奚Z将房屋确认为奚Y与陆L共有的约定依法有效，系争房屋权利也必将是奚Y与陆L的共有状态。何况陆L与奚Z将系争房屋的权利处分给奚Y的行为，符合法律上规定的赠与行为，依法也应当进行登记。

依照《民事诉讼法》第二百二十七条、《物权法》第九条、第十四条、第十五条之规定，判决如下：一、对原告奚Y要求确认其拥有上海市常熟路室房产55%的所有权的诉讼请求不予支持；二、对原告奚Y要求驳回被告科技公司的拍卖申请，停止拍卖程序的诉讼请求不予支持。（2014）普民四(民)初字第673号