苍先生兼职经营汽车润滑油生意，一开始他的生意还不错，每周能赚取三四百元。后来他的公司裁员，很不幸苍先生成了失业人员，为了给自己的孩子支付高额的私立学校学费，他打算全职做润滑油生意。他向润滑油的供应商赊账借了二十万元的货物，后来遇到一名声称要大量购买润滑油的商家双先生，他又赊账借了五十万的货物。

可是谁知道对方竟然是一个诈骗犯，拿了货物后并没有付款，而是销声匿迹了，这七十万的货物就打了水漂。之后润滑油的供应商几次催款，苍先生都没有即使给付，出于无奈，供应商根据合同在原告所在地，即浙江的的一家法院起诉，很快诉讼请求获得了法院的支持。最后法院判决苍先生共需要支付本息七十三万元。

看着自己背了巨额债务，苍先生很是担心，很快法院找他谈话，要求他尽快履行义务，否则就要查封拍卖他的一套房产。原来苍先生家在老宅拆迁后，分得了两套房屋，一套为65平方，另外一套为45平方。45平方的房屋平时是出租给一户外地小商贩居住，合同为一年一签，每月租金为3500元。

想到自己的房产要被法院拍卖，苍先生非常着急，后来他偶尔在网上获悉了房地产有买卖不破租赁原则，给予弱势的承租人予以保护这一说法。《合同法》第229条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”同样的民法典也有类似的规定，确立了买卖不破租赁原则，赋予租赁权具有物权的特征，具有对抗第三人的效力。律师

但是买卖不破租赁的立法中存在的一些问题，首先以买卖不破租赁的适用范围并没有确定，其次，既然租赁权具有物权的特征，设置物上负担也与其他物权一样遵循物权法公示公信的原则。

但是在适用这条原则的同时，也产生了一些损害交易安全、危害交易秩序、危及抵押权制度的情况，同时虚假租赁对抗和规避执行。沈律师认为苍先生的想法并不可行，对于没有办理备案登记的租赁，又没有支付房款的记录，在法院执行中都是不予认可的。

常见的有三种，第一种是名为租赁，实为借贷类。债务人向债权人借款，数额比较大，在签订借款合同的同时签订了一份租赁协议，这种租赁协议的期限比较长在在10-20年左右，租金金支付异常，多为为现金一次性支付，通常约定的租金标准低于正常的市场价格。租赁时间绝大多数都在不动产设立抵押权之前，或者不动产被法院查封拍卖之前纠纷发生，基本上是债务人无力清偿债务，在租赁物存在关联诉讼时，要求确认租赁合同有效，继续履行，有权占有等各种理由通过执行异议现向法院提出。

第二种是以租抵债，实为借贷担保。债务人向债权人借款的数额比较大，在签订借款合同的同时签订一份租房协议，约定债务人若不能按时归还清偿债务，债权人可以出租或任意转租债务人的房产，以租金抵偿债务，直至付清欠款为止。即债权人以获得租金为其在借款上的设置担保，在拍卖房屋时，债权人享有租赁权，拒绝腾退房屋，获取买受人对不动产的使用价值和收益价值。这种行为明显违反了物权法定原则创设了法律，并以担保形式，应认定为无效。

三是借租赁之名规避甚至对抗执行，这类案件存在债务人亲友熟人与承租人恶意串通签订或倒签租赁合同，意图以租金抵债，或者伪造的担保合同或借款合同，对抗抵押权人向法院申请强制执行后。在查封评估拍卖阶段，承租人以案外人名义提出执行异议，或异议之诉。涉及出租人与承租人恶意串通签订虚假租赁合同，意图逃避执行。如果认定这类租赁关系成立，会出现恶意串通截取不动产使用价值和收益价值损害债权人合法权益，对抗抵押权和对抗法院执行。