虽然尽力了2020年和2021年的疫情，但上海的房价仍旧居高不下，而且还逆势上涨了不少。房价一涨，二手房买卖自然就容易发生矛盾。黎先生与易女士签订房屋买卖合同，约定将易女士购买的一套商品房出售给他，房子位于外环线外，属于老闵行地区，售价为叁百万元。

合同签订后，黎先生将壹佰伍拾万元支付给了产权人易女士，易女士收款后开具了收款证明，并把楼房的钥匙，商品房买卖合同等资料都通过中介交付给了黎先生。黎先生。入住后缴纳了物业管理费、水电煤费用。还对房屋进行了装修，花费了装修费二十多万元。之后，他就购房向银行办理了贷款，等易女士还清之前的房贷后，就可以办理过户登记了。

但谁知道易女士并不是房屋唯一的产权人，她的男友是外地来沪，并不具有购房资格，于是当时就出资捌拾万元给易女士，让她作为产权人购买了这套房屋。现在两人因感情不和分手，他要求易女士归还购房的本金和房屋上涨部分的一半。

易女士认为男友在婚恋期间，和他人发生了关系，将自己抛弃，那么根据当时双方的口头约定，这些购房款就是男友赔偿给自己的精神损失，她不同意男友的说法。谁知男友将她起诉到法院，拿出两人当时签订的协议书，要求易女士归还壹佰伍拾万元的款项，并且还查封的了房屋的产权。律师

黎先生突然发现自己的家门口被法院贴了法律文书，后来一查问才知道易女士和她男友之间的纠纷，处于无奈，他要求易女士解决好自己的纠纷，以便配合办理过户手续。后来看到易女士没有动静，他就向法院提供了当时汇款给易女士的账户，要求法院查封易女士的账户，不要对房产进行查封，但法官虽然获悉了他的信息，也对易女士的账户进行了查封，但由于易女士已经将钱款都已取出，故而没有对房屋解封。

根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。本案中，黎先生只支付了房屋一半的对价，虽然已经实际占有，但并没有支付全部的价款。所以他无法根据这条的规定，要求法院对查封财产解封。

现在出于无奈的黎先生来到律师事务所，法律咨询了沈洁律师。当沈律师获悉黎先生为了购房，不久前曾经出售了两套住房，其中一套是一室户，另外一套是一室一厅，一套位于郊区，另一套也是老闵行地区，得款贰佰贰拾万元。沈律师建议黎先生将其中的壹佰伍拾万元打入法院账户，将房屋解封，也等于是支付给了卖家易女士。

这样的话虽然黎先生不能享受购房贷款，但他可以将房屋解封。黎先生签订房屋买卖合同且支付了房屋价款，并已实际占有涉案房屋。根据法律规定，法院对涉案房屋不得查封、扣押、冻结。根据《最高人民法院关于适用〈民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条的规定，对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。

虽然涉案房屋还没来得及办理产权过户，但黎先生对房屋已经实际占有，还对房屋进行了装修，现在又将全部的房款付清，根据法律规定，法院不能对这套房屋查封，也不能对房屋实施执行。虽然房屋产权变动必须变更产权登记，登记是物权变动的生效要件。在实际生活中，物权登记不具有强制性。现实中存在少量买房不过户的现象。对无过错第三人的债权赋予物权性质，只要付清了购房款，法院既不能查封，也不能执行这些财产。