因业主共有权纠纷一案，Q等人分别和房地产公司签订了上海市商品房预售合同，购买了房地产公司开发建造的上海市浦东新区房屋。关于装修标准，商品房预售合同的附件三第一条约定，“公共部位：框架剪力墙结构；外墙：建筑外墙饰面以干挂天然石材为主，保温节能采用外墙外保温形式；……”。律师

房地产公司将房屋交付Q等人，并签署了相应的房屋交接书。该小区29号和30号的一层单元大堂的外墙面，包括廊柱的墙面，除挂有壁画的部分墙壁外，使用的材质均为石膏板加真石漆，而同小区的其他楼栋的同等位置使用的均为天然石材，且29号和30号房屋的商品房预售合同与其他楼栋的合同相同。

Q等人经与房地产公司沟通协商及向相关行政管理部门投诉后未果，提起本案诉讼。Q等人共同诉称，交房后，Q等人发现，房屋所属的29单元住宅楼的建筑一层的单元大堂的外墙面以及廊柱的其中一面未按合同约定采用天然石材，而是由房地产公司擅自改以石膏板的廉价方式进行装修。Q等人多次与房地产公司交涉，指出了房地产公司的违约行为，要求房地产公司按照合同约定对29单元的外墙面以及廊柱恢复以天然石材装修，均遭房地产公司拒绝。律师

Q等人认为，房地产公司当初售房时以建筑的高级装修和住宅内部的高档电器设备作为房屋销售的卖点，价格也远高于周边楼盘，现房地产公司单方面变更建筑外墙面的建筑材料，导致Q等人合同标的物的价值大幅减损，遭受重大损失。房地产公司的行为违背了诚实信用原则。根据合同法、最高院审理商品房买卖合同纠纷相关解释，房地产公司应当采取补救措施等，故请求判令房地产公司按照上海市商品房预售合同的约定重新装修，将一层单元大堂的外墙面，包括廊柱，改用天然石材，并承担本案诉讼费用。

房地产公司辩称，根据预售合同附件三的约定，“建筑外墙饰面以天然干挂石材为主”，因此并没有约定全部使用干挂石材，也可以是用其他材料对外墙面进行装饰。所有的预售合同都是一致的。实际操作中，房地产公司对所有的外墙面也是采用了干挂的天然石材，一楼的单元入户大堂是半封闭空间，已经不属于外墙了。实际上大堂中大部分也是干挂石材，仅仅是部分地区使用了真石漆。即双方对是否是外立面有争议，即使是外立面房地产公司的操作也是符合约定的，房地产公司使用的真石漆不足1‰，因此也是符合约定的。入户大堂的墙面不是合同所指的外墙面，所以房地产公司的操作是符合合同约定的，故不同意Q等人的诉讼请求。房地产公司明确表示对于重新装修技术上可行。律师

本案中，双方对于房屋的系争部位未使用天然石材而是使用了石膏板加真石漆的事实并无争议，双方争议焦点在于房地产公司使用上述材料是否构成了对于合同义务的违反。

对此争议焦点，双方的分歧又有三点：一是系争部位是否属于合同所指的外墙面，二是合同约定的“以天然干挂石材为主”应作何理解，三是房地产公司是否应当承担重新装修的违约责任。

一、关于系争部位是否属于合同所指的外墙面。房地产公司认为，一楼的单元入户大堂是半封闭空间，不属于外墙面，应类似于阳台。Q等人认为该部分及廊柱均属于外墙面。对于合同的理解应从合同的字句出发，结合整个合同的全部条款来理解合同用语的含义。从文义看，合同附件三约定的是房屋建筑结构、装修及设备标准，其中第一项约定的是公共部分，第二项约定的是套内装修及设备标准。本案的争议区域为公共部分。第一项的公共部分又分为：主体结构、外墙、单元大堂、电梯、电梯厅、公共楼梯间，共计六部分。除此之外，整个合同并无关于房屋建筑结构、装修及设备标准的约定，而系争区域明显不属于主体结构、电梯、电梯厅与楼梯间。因此，只能从外墙或单元大堂择一认定。究竟属于外墙还是单元大堂，应从是否属于封闭空间判断，系争区域并非封闭空间，且该栋房屋另有独立的单元大堂，故系争部位可以被认定为合同所指的外墙面，房地产公司的辩称法院不予采信。律师

二、关于合同约定的“以天然干挂石材为主”应作何理解。对此，双方各自提出了不同的解释方式。房地产公司认为，应以整栋建筑物的外墙为标准，系争部位所占整栋建筑物的区域不足千分之一，因此房地产公司的行为能够构成以天然石材为主。Q等人认为，应从具体部位判断，不能认定系争部位构成了以天然石材为主。当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。

首先，从合同目的看，以天然石材为主，应当理解为在施工技术允许的情况下，都尽量使用天然石材。未约定外墙全部以天然石材的目的应当是给房地产公司预留一定的空间，防止因技术上的困难导致不能使用而陷于违约。但房地产公司显然不能利用该表述逃避其应尽的合同义务。律师

其次，从诚实信用原则考虑，以天然石材为主，既应当包括整栋建筑物的外墙都以天然石材为主，也应当包括建筑物每一层的外墙都应实现以天然石材为主。如此理解也才符合诚实信用原则要求的依据一个诚实守信的人所应当理解的含义来解释合同。

第三，从系争楼栋所在的整个小区看，合同均为房地产公司提供的格式合同，附件三的内容均一致，相同条款做了相同的陈述，亦应做相同解释，其他楼栋的同样位置均使用了天然石材，Q等人所在楼栋亦应采用同等材料，才能符合公平合理的基本要求。此外，本案商品房预售合同均为房地产公司所预先制作，在性质上属于格式合同，如果对于以天然石材为主的理解产生了两种解释，亦应作出不利于提供格式条款一方的解释。故对于房地产公司的此项辩称，法院亦不予采信。律师

三、关于房地产公司是否应当承担重新装修的违约责任。依据合同法，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行。现Q等人要求对于系争部位重新装修，房地产公司虽不同意Q等人的诉讼请求，但自认重新装修在技术上可行，基于前述分析，已足以认定房地产公司行为构成违约，在技术上可行的情况下，重新装修作为消除标的物缺陷的补救措施，既具有事实基础，又具有法律依据，且于本案情形最为妥当，故对于Q等人的要求重新装修的诉讼请求法院予以支持。至于装修的标准，应不低于同小区其他楼栋同样部位的同类石材标准，履行期限可由法院根据具体情况酌情确定。律师

依照《合同法》第六条、第四十一条、第一百零七条、第一百二十五条的规定，于二〇一五年十二月十日作出判决：上海房地产房地产开发有限公司于判决生效之日起三个月内，将上海市浦东新区一层大堂的外墙面（包括廊柱），改用天然石材重新装修，所用石材标准不得低于同小区其他楼栋同样位置的石材。（2015）浦民一(民)初字第30289号(2016)沪01民终1729号