业主共有权纠纷一案，前期物业公司系上海市静安区小区前期物业服务企业向该小区提供物业服务，前期物业公司根据其与小区开发商签订的物业服务合同之约定，收取物业服务费的标准为每月每平方米3.80元。成立了业主大会和业主委员会。期间，业委会、前期物业公司因公共部位收益及物业资料等移交产生纠纷，协商未果，业委会2诉至原审法院，要求判令：1、前期物业公司向业委会移交小区地面停车费、广告费、大堂咖啡吧及设备房租金等公共收益共计782，966.78元及其利息；2、前期物业公司向业委会提供自的财务资料；3、前期物业公司向业委会提供全部施工竣工图纸资料（包括小区总平面图，建筑、设备、配套设施及地下管网竣工图），若前期物业公司不能提供则要求其支付业委会重新制作上述图纸资料的费用1，600，000元；4、前期物业公司向业委会提供小区全部设施设备的安装、使用和维修保养等技术资料，物业质量保修文件和物业使用说明文件，若前期物业公司不能提供则要求其支付业委会重新获取上述图纸资料所需的费用40，000元；5、前期物业公司承担本案的律师费和咨询费20，000元及诉讼费。律师

原审法院认为本案的争议焦点在于：

一、业委会提起本案诉讼主体是否适格？

前期物业公司对业委会提起本案诉讼的主体资格提出异议，认为业委会作为业主大会的执行机构，未经法定表决程序不得擅自行使相关权利。

考虑到前期物业公司并非小区业主，无权通过行使业主撤销权的方式来审查业委会是否有权提起本案诉讼，原审法院在审理过程中对此进行了审查。

经查，业委会发出《关于上海市静安区小区第四次业主大会会议相关事项的公告》，通知全体业主举行业主大会，采用书面征求业主意见方式进行表决的议题包括授权业委会针对会所、公共资产、前物业管理公司采取必要行动以维护全体业主权益。此后业委会通过电子邮件、传真、信箱投递及向本人送达等方式向小区全体业主送达了表决票。2013年7月20日对表决票进行开箱验票，对该项议题的表决结果为：送达全体业主表决票158张，实际收到表决票75张，其中有效票70张，同意61票、反对6票、弃权3票。另有未反馈意见表决票83张，根据《业主大会议事规则》，对未反馈意见的表决票视为同意。因此表决结果为同意票占全体业主人数比例为89.87%，占专有部分建筑面积比例为89.75%。律师

业委会对上述表决经过和结果，提供了《业主大会议事规则》、召开业主大会公告、表决票、开箱验票公告、业主大会决定公告等作为证据，前期物业公司虽对该事实持异议，却未提供任何相反的证据来推翻该事实。

根据《物权法》相关规定，经占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意，业主大会可决定有关共有和共同管理权利的重大事项，本案中，业主大会召开程序合法，表决结果已达到“双过三分之二”的标准，业委会有业主大会的合法授权，有权提起本案诉讼。

二、前期物业公司收取的公共部位收益应如何处理？律师

前期物业公司认可其作为前期物业服务企业期间收取了各类广告收入、公共部位租赁收入及停车费收入等公共部位收益的事实，并陈述收支具体情况为：一、收入合计950，091.03元，包括（一）各类广告收入130，280.03元，（二）公共部位租赁收入380，725元，（三）停车费收入439，086元。二、支出合计276，733.96元，包括（一）对应广告、租赁部分177，877.85元，其中含税金及附加（含出租房产税）39，176.85元，消防维修14，800元，过道维修19，850元，电梯维修53，108元，建筑维修45，607元，故障维修5，336元；（二）对应停车部分98，856.11元，其中含保安成本55，644.30元，照明用电31，447.47元，税金及附加8，336.34元，其他3，428元。

综上，前期物业公司认为其收取公共收益收入与支出两相抵扣，尚余673，357.07元，该结余部分应当在业委会、前期物业公司之间按照7：3的比例进行合理分配。律师

为此，前期物业公司提供了2003年至2010年其担任物业服务企业期间相关公益收支汇总表作为证据。业委会对该收支汇总表的真实性予以认可，但认为：

1、支出部分中的两项“税金及附加”不应由业委会承担，理由为停车费、广告费等公共收益是业主筹集维修资金的方式，不属于营业性收入，依法不缴纳营业税及附加税。即使前期物业公司分成部分应缴纳营业税，亦不应由业委会承担。

2、消防维修、过道维修、电梯维修、建筑维修的费用也不应该由业委会承担，理由为：首先，前期物业公司在收取物业管理费时已额外收取维修费，不应重复收费；其次，在业委会成立前发生的物业维修、更新，不得使用维修资金，其费用应由房地产开发企业承担；再次，公共收益属于全体业主共有，维修费支出根据维修部位不同由不同的业主承担，两者的债权债务主体不同，不能直接进行抵销。

3、故障维修费用也不应由业委会承担，理由在于如果该费用属于维修项目，同前四项维修费所述不应由业委会承担，如果该费用属于日常运营维护和养护费用，则应当从物业管理费中列支。律师

4、保安成本不应由业委会承担，理由在于保安成本是物业公司的运营成本之一，应从前期物业公司的收入，即物业管理费中列支，且业委会也同意从停车费收入中扣除25%补充前期物业公司的运营成本。

5、照明用电不应由业委会承担，理由在于停车区域为公共区域，照明用电费用应从前期物业公司已收取的物业管理费中列支。

6、其他费用3，428元，由于没有合适的开支名目，故业委会不同意承担。

对于公共收益应如何处理，业委会认为：（一）对于前期物业公司收取的各类广告收入130，280.03元及公共部位租赁收入380，725元，同意扣除前期物业公司声明已交纳的税金及附加费39，176.85元，再另行支付给前期物业公司手续费11，923.65元（税金及附加费加上手续费占相应收入的10%作为成本），剩余部分459，904.53元应由前期物业公司返还给业委会。（二）对于前期物业公司收取的停车费收入439，086元，同意扣除前期物业公司声明已交纳的税金及附加费8，336.34元，其余部分的25%分配给前期物业公司，剩余部分323，062.25元应由前期物业公司返还给业委会。上述两部分构成业委会第一项诉请的本金782，966.78元。律师

小区共有部分作为小区全体业主的共有物，全体业主对其依法享有所有权及基于所有权而产生的权益。本案所涉及公共部位收益包括广告收入、公共部位租赁收入及停车费收入，该收益不仅基于所有权而产生，还有赖于前期物业公司作为物业服务企业对共有物进行管理而产生，在此过程中前期物业公司必然付出相应的管理成本。因此，该收益应当主要归属于全体业主享有，前期物业公司付出了管理成本，也应享有合理的回报。

鉴于双方没有明确约定（包括前期物业服务合同）公共部位收益应当如何分配，考虑到公共部位收益的内容为广告、公共部位租赁及停车费，任何一项都离不开前期物业公司作为物业管理企业投入人力、财力等成本进行运营，而该种成本显然与《前期物业管理服务合同》包含的小区日常物业服务的成本有所不同，不应理解为已包括在日常物业服务的成本中。律师

鉴于前期物业公司在收支汇总中支出部分所列项目无相关证据证明其实际发生，故原审法院根据公平原则，酌定该收益应在业委会、前期物业公司之间进行公平合理的分配的比例应为7：3。前期物业公司在收支汇总表所列支出部分在性质上属于管理成本，故公共部位收入不应再扣除前期物业公司所列的支出部分再进行分配，而是应以收入金额950，091.03元按照上述比例进行分配，故原审法院认定前期物业公司应返还给业委会的公共部位收益为665，063.72元。

至于前期物业公司提出业委会要求返还公共部位收益的诉请已超过诉讼时效的抗辩意见，原审法院认为公共部位收益属于全体业主共有，业委会经业主大会授权，代表全体业主基于公共部位收益的所有权主张相关权利，并非行使债权请求权，故其主张不受诉讼时效所限制，原审法院对前期物业公司该抗辩意见不予采纳。前期物业公司在2010年12月15日退出时，应及时将上述收益移交给全体业主，而前期物业公司至今未移交上述款项，造成全体业主相应的利息损失，故前期物业公司应按照中国人民银行同期贷款利率的标准，向全体业主支付自2010年12月16日起至本判决生效之日止的利息。律师

需要特别指出的是，虽然业委会获业主大会授权主张前期物业公司返还公共部位收益及相应利息，但上述款项的所有权应归全体业主所有，根据《上海市商品住宅维修基金管理办法》的规定：“业主委员会许可他人利用物业管理区域公共设施停放车辆、设置广告等经营性设施而收取的费用，应当存放维修基金账户，归全体业主管理区域公共设施的维修、更新。”因此，前期物业公司在履行上述付款义务时，应将相应款项直接支付至维修基金账户。

三、前期物业公司是否应向业委会移交相关物业管理资料？

业委会认为，前期物业公司退出小区物业管理时，未将财务资料，施工竣工图纸资料，设施设备的安装、使用和维修保养等技术资料，物业质量保修文件和物业使用说明文件（详见业委会诉讼请求）等物业管理资料移交给业委会，但由于前期物业公司原因至今未移交，故在本案中提出相关诉请。

为证明其主张，业委会提供了以下证据：

1、2010年12月15日《业主代表与前期物业物业负责人会议备忘录》及附件，证明前期物业公司曾向业委会确认同意移交的物业管理资料清单；律师

2、2012年1月13日业委会要求前期物业公司移交资料清单，证明业委会一直要求前期物业公司办理相关资料移交手续；

3、2012年1月13日《关于移交工作会议纪要》，证明街道房管办、社区居委会组织业委会、前期物业公司召开协调会，但前期物业公司未出席；

4、《项目尚未移交资料列表》，证明前期物业公司之后的物业公司上海置梁行物业管理有限公司出具该份资料，记载前期物业公司未移交的资料清单；

5、《物业管理条例》和《上海市物业管理规定》，证明根据相关规定，前期物业公司有义务移交物业档案资料、财务收支账册等物业资料；

6、2011年2月21日《协商会议纪要》，该会议纪要有业委会、前期物业公司双方负责人签字，证明业委会一直在控告前期物业公司的违法行为；

7、上海建筑设计研究院出具的报价说明，证明如果前期物业公司无法提供施工竣工图纸资料，业委会进行重作需要花费的费用，业委会在该报价基础上打了八折，认为重作费用为1，600，000元。律师

前期物业公司对于业委会提供的上述证据，除证据1、5、6真实性无异议外，其余证据真实性均不予认可。前期物业公司认为，其于2010年12月16日遭业委会强行赶出小区，之后业委会就不让前期物业公司进入小区，前期物业公司并未带走相关物业管理资料，因此无需移交上述材料。对于业委会要求前期物业公司支付相应费用供业委会重新制作或获取相关资料费用的要求，前期物业公司认为即使上述资料缺失，前期物业公司对此并无过错，故不同意支付。如果法院认定前期物业公司负有移交责任，对业委会所主张的金额也无法认可，因为大部分资料可以向相关部门进行复制取得，前期物业公司愿意承担复制材料产生的行政收费。

虽然前期物业公司坚称未带走任何物业资料，但从《业主代表与前期物业物业负责人会议备忘录》及附件可以看出，双方约定自启动物业移交工作，故可认定在此时前期物业公司尚未向业委会移交相关物业管理资料。此后，前期物业公司退出物业管理，没有证据证明其已将物业管理资料移交给业委会或者接任物业公司。律师

根据《物业管理条例》及《上海市住宅物业管理规定》的相关规定，前期物业公司负有法定义务将相关物业管理资料移交给业委会。而业委会主张前期物业公司移交的财务资料，施工竣工图纸资料，设施设备的安装、使用和维修保养等技术资料，物业质量保修文件和物业使用说明文件（详见业委会诉讼请求）等物业管理资料，并未超出《物业管理条例》及《上海市住宅物业管理规定》相关规定的范围，其主张合乎法律法规的规定，应予支持。

但对于业委会提出如果前期物业公司无法移交相关物业管理资料则支付重新制作施工竣工图纸资料费用1，600，000元及重新获取设施设备的安装、使用和维修保养等技术资料，物业质量保修文件和物业使用说明文件费用40，000元的主张，原审法院认为，业委会主张费用的金额并无相关计算标准，且该费用并不必然实际发生，该主张无事实和法律依据，原审法院不予支持。

四、本案律师费、咨询费是否应由前期物业公司承担？律师

业委会认为，因前期物业公司拒绝移交小区公共部位收益及相关物业管理资料，故业委会为主张合法权益，向上海业伟业主咨询服务有限公司（以下简称业伟公司）办理前期咨询，向其支付咨询费20，000元，再由业伟公司委托上海明伦律师事务所进行诉讼，由业伟公司支付律师费10，000元，产生了咨询费和律师费共计20，000元，该费用应由前期物业公司承担。

前期物业公司对于业委会支付相关款项的事实无异议，但认为咨询费并非律师费，业委会主张前期物业公司承担该费用无法律依据，故不同意承担。

前期物业公司作为物业服务企业向该小区提供物业服务期间，收取了小区公共部位收益，在其退出后，应将公共部位收益扣除合理成本后返还给全体业主，并承担因未及时返还上述款项而造成全体业主的利息损失。前期物业公司在物业服务合同终止后，应依法将相关物业管理资料移交给业委会，故对业委会要求前期物业公司返还公共部位收益及利息、移交小区物业管理资料之诉请中的合理部分予以支持。但对于业委会提出如果前期物业公司无法移交相关物业管理资料则支付重新制作施工竣工图纸资料费用1，600，000元及重新获取设施设备的安装、使用和维修保养等技术资料，物业质量保修文件和物业使用说明文件费用40，000元，以及要求前期物业公司承担咨询费和律师费20，000元的诉讼请求，因无事实和法律依据。律师

判决：一、上海前期物业物业管理有限公司应于判决生效之日起十日内返还上海市静安区业主委员会上海市静安区小区的公共部位收益665，063.72元，并按照中国人民银行同期贷款利率的标准支付上述款项利息；二、上海前期物业物业管理有限公司应于判决生效之日起十日内向上海市静安区业主委员会提供上海市静安区小区的物业管理财务资料；三、上海前期物业物业管理有限公司应于判决生效之日起十日内向上海市静安区业主委员会提供上海市静安区小区的施工竣工图纸资料）；四、上海前期物业物业管理有限公司应于判决生效之日起十日内向上海市静安区业主委员会提供上海市静安区小区的设施设备的安装、使用和维修保养等技术资料，物业质量保修文件和物业使用说明文件；五、上海市静安区业主委员会的其余诉讼请求不予支持。（2014）静民一（民）初字第691号(2015)沪二中民二(民)终字第3029号