业主共有权纠纷一案，原审法院经审理查明，业委会系青浦区小区的业主委员会。开发商公司为涉案小区的开发商。J取得购物中心及住客会所的产权证，目前对上述两处房产进行装修。律师

上海市房屋土地测绘中心出具《购物中心及住客会所房屋土地测绘技术报告书》，载明购物中心建筑面积4，538.41平方米（地上面积2，540.22平方米、地下面积1998.19平方米）、住客会所建筑面积2，073.81平方米。并附房屋分套建筑面积计算成果表、房屋勘丈图。开发商取得涉案房屋的产权证，登记为购物中心为商场，建筑面积4，538.41平方米（含地下室）、住客会所为餐馆，建筑面积2，073.81平方米。

开发商公司、J签订《上海市商品房出售合同》，并在出售合同的补充条款中约定“开发商公司向J先生出售青浦区沪青平公路住客会所，开发商公司已将向业主承诺的会所用途和服务方式告知J先生，并约定为出售合同的补充条款，J先生也同意按出售合同的补充条款约定经营使用，不会擅自改变，如需改变已向业主承诺的经营服务方式和具体服务功能的，应按物业管理的有关规定，与业主委员会协商并征得业主代表大会同意。”律师

双方又签订《房屋认购协议书》，约定购物中心位于上海市青浦区沪青平公路，实测总建筑面积4，538.41平方米，其中包括地下一层01-12单元、地上一层01-06单元、地上二层01-03单元房屋，总建筑面积实测为2，073.81平方米，购物中心内设置有公用天线室、电话总机房、监控中心、配电房等公共设施用房，J提供物业管理用房和业主委员会活动用房，上述用房的具体部位和面积双方在图纸上划定，作为协议附件，J承诺此部分物业提供给公共使用，不改变用途和影响设备正常运转以及必要的检修，如J需对物业进行重新装修的，应首先办理政府或物业管理规定的相关手续，物业应给予必要协助；住客会所主要经营需符合物业产权性质，J经营配套功能，包括健身房、桌球室、棋牌室、舞蹈室、壁球室等以及泳池配套用房（J同意为夏季泳池开放提供条件），具体位置由双方在图纸上划定，图纸作为合同附件，如J需对该物业进行重新装修，应将装修方案事先向小区物业管理公司报备，并办理政府规定的相关手续；购物中心地上一层建筑面积1，292.63平方米，单价7，500元，合计9，694，725元，地上二层建筑面积1，247.59平方米，单价4，000元，合计4，990，360元，地下一层建筑面积1，998.20平方米，单价2，660元，合计5，315，212元，总转让价款20，000，297元，开发商公司向J整体转让该物业，所有合同均为不可分割的整体，须同时履行，该物业部分面积现出租给幼儿园使用，J同意带租约受让该物业，该租约必按时依法终止，不得续约，合同到期，开发商负责清退幼儿园；住客会所单价3，380元整体转让，总房价款7，009，477.80元；小区现由物业公司进行物业管理，J同意并遵守有关物业管理约定及使用公约等，购物中心物业管理费为按照地上面积扣除提供给物业管理和公共设施用房面积后，每月每平方米5元，住客会所物业管理费每月每平方米3.5元等。该份合同后有5张附图，标注了购物中心内公共设施用房、物业管理用房、业主委员会活动用房等的位置。律师

J取得购物中心的产权证，总建筑面积为4，538.42平方米，附记中记明21套室号部位。J取得住客会所的产权证，总建筑面积为2，073.81平方米。J将购物中心的房产证申请变更，取得两张房产证。J将购物中心的房产证申请变更，取得21张房产证。

业委会以开发商公司与J恶意串通，欺瞒业主，贱卖转让会所、购物中心等为由起诉至原审法院，请求判令：1、开发商公司与J根据原设计规划功能及小区业主的使用状况，恢复会所、购物中心的原状；2、开发商公司与J依法承担连带责任。

原审中J辩称：不同意业委会的诉讼请求。第一，业委会是业主大会的执行机构，没有诉讼主体资格，并未通过业主大会召开并通过本案起诉，也未看到业主大会授权业委会起诉，要求驳回业委会起诉；第二，共有权应办理权属登记，业委会既然代表业主主张共有权利，须提供证据证明哪些部位登记在业主名下；第三，J实际上依据合法买卖，享有对会所、购物中心的完整、独立产权，应受法律保护；第四，根据合同相对性，开发商公司与J签订的合同与业委会、开发商物业公司无关，业委会要起诉恢复原状应该按照侵权责任法提供侵权事实、证据及因果关系。律师

原审中开发商公司辩称：要求驳回业委会诉讼请求。程序方面同意J的意见，购物中心和会所的所有权已经登记在J名下，根据不动产法规定，有房地产交易中心监督的，颁发权利证书也是由房地产交易中心颁发的，基于现在的权利现状倒推当时开发商公司与J的买卖合同是有效的。

开发商物业公司述称：业委会的诉讼请求与其无关，业委会也没有通过40%的物业费涨价方案，然后开发商物业公司就退出了并移交给新的物业公司，其他的意见同开发商公司。开发商物业公司的物业用房之前在会所，后来搬到购物中心一楼，离开时在购物中心一楼。

购物中心虽登记为商场，但并不能改变其中含有物业管理用房的根本属性，开发商公司与J签订的协议书中购物中心包括物业管理用房且无法分割，开发商公司将上述房产出售给J显属不当。根据合同约定内容，J在对受让房产进行装修等行为时需依照双方约定与小区业委会协商并征得业主代表大会同意，但显然J在进行目前的装修行为时并未向小区业委会或业主大会事先沟通，因此，J的上述行为显然违背了其与开发商公司的约定。业委会要求J恢复原状的诉求，予以支持。律师

开发商物业公司为当时开发商公司与J交易时的小区物业管理公司，其对物业管理用房等处的位置陈述显然与规划时不同。以开发商公司与J签订协议书时确定的附属图纸为J恢复原状的依据。开发商公司并未参与J的装修行为且在协议书中对此进行了特别约定，因此，业委会要求开发商公司对恢复原状承担连带责任，依据不足。

业委会虽上诉认为会所和购物中心因包含物业管理用房和业委会活动用房应属全体业主所有，但并无相关证据予以证明。根据物权法定原则，现会所和购物中心产权登记在J名下，其应是合法的产权人。考虑到会所和购物中心是小区配套，其部分使用功能包含物业管理用房和业委会用房，J受让产权时也有相关限制性约定，故J应依据其与开发商公司在签订售房合同时的约定，装修并使用。律师

法院依照《物业管理条例》第三十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、J应根据房屋认购协议书所附图纸将会所、购物中心恢复原状；二、业委会要求J、开发商公司承担连带责任的诉讼请求不予支持。（2014）青民三（民）初字第2099号(2015)沪二中民二(民)终字第2317号