业委会成立并经政府部门备案，开发商系上海市花园小区的开发商。上海市宜昌路588弄幢号为626的房屋产权登记在开发商名下，建筑面积313.68平方米，房屋用途为会所。

开发商(甲方)与N公司(乙方)签订《房屋租赁合同》一份，约定：甲方将系争房屋出租给乙方，租期3年，房屋仅作为公司办公房使用。甲方向乙方收取房屋押金为19800元，每月租金为19800元。合同另就相关费用、税金、房屋修缮和使用、合同变更、解除与终止等等内容作出约定。合同订立后，N公司进入系争房屋办公至今，并将公司铭牌悬挂于入口处门楣上方。

业委会面向小区各位业主张贴《公示》于小区内，内容如下：“在收回原本隶属于大上海城市花园全体业主公建配套房屋的4号楼底楼(单体建筑图上为‘居委会’)和现居委会办公地(单体建筑图上为‘老年活动室’)的基础上，业主委员会决定同样主张对会所的使用权利。虽然会所属于权利人海鸿海房地产开发有限公司，但仅是大产证，用途仅向全体业主开放使用，无权将会所用途改变。开发商擅自出租会所经营，侵犯了大上海城市花园全体业主的权利。目前业主委员会决定通过起诉的方式主张会所向全体业主开放，维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。以上公示七天后将用书面征询表决形式召开业主大会由全体业主表决。”

业委会向业主发出《征询表》，《征询表》内容和格式如下：“宜昌路XXX号系大上海城市花园的会所，虽然会所属于权利人上海鸿海房地产开发有限公司，但仅是大产证，用途应向全体业主开放使用，但上海鸿海房地产开发有限公司将会所用途改变，擅自出租经营，侵犯了大上海城市花园全体业主的权利。目前业委会决定通过起诉的方式主张会所向全体业主开放使用，律师费用1万元。在公示7天后召开全体业主大会，发放书面意见征询表提请全体业主投票表决，以决定是否同意业委会代表全体业主起诉。请在以下三项中三选一，选择哪一项的，在哪一项后面打勾(√)。弃权和不投票的业主表示同意多数人的意见。根据《物权法》，《物业管理条例》，《大上海城市花园业主大会议事规则》的规定，此决定将由业主共同决定，应当经专有部分占建筑物总人数过半数的业主同意。请业主填好征询表后，当场交给楼组长或于投入放置在居委会的投票箱里。”

业委会及业主大会发出《公告》，言明：“关于是否同意本小区业委会代表全体业主通过起诉的方式主张会所向全体业主开放使用及支付律师费用1万元的事宜，业委会进行了公示，以发放征询单形式召开业主大会，业主将征询表投入小区居委会投票箱内。在小区居委会对征询表进行了开票，由居委会、党支部、若干楼组长监督开票过程，表决结果如下：”“大上海城市花园共有业主672户，本次回收征询表508张，回收率75%，超过1/2，因此本次投票表决结果有效，统计结果如下：同意427张不同意58张弃权12张空白11张未收到164张其中427张同意，58张不同意，11张空白、164张未回收(以上两项175张视为同意大多数人的意见)，同意张数为602张。投票表决结果是：大上海城市花园业主大会同意业主委员会代表全体业主通过起诉方式主张会所向全体业主开放，特此公告。”

嗣后，业委会诉至一审法院。业委会提交了《大上海城市花园业主大会议事规则》，该规则第九条规定了业主大会表决形式，业主大会采用设投票箱、专人送达和回收意见两种形式，经业委会统计汇总后，公布表决结果。在该条第二款中规定，“已送达的表决票，业主在规定的时间内不反馈意见或者不提出同意、反对、弃权意见的，视为同意多数票意见。”

同时，业委会提交了本次征询过程中回收的《征询表》。上述两份证据均证明己方是通过合法程序，征询了全体业主的意见后，根据议事规则的规定，依法提起了本案诉讼。开发商、N公司对议事规则未表异议，但对《征询表》中是否业主真实的签名提出异议，称业委会未将该征询表提供给同为业主的开发商，且认为将弃权票和未发表意见票视为同意票没有法律依据，所以业委会提起诉讼根本未有超过法律规定人数的同意，应当驳回其起诉。

开发商提交了上海市普陀区房地产测绘中心出具的《房屋土体权属调查报告书》，该报告书载明系争房屋建筑面积313.68平方米，用途和类型均为会所，在计算成果表中，该会所独用面积为313.677平方米，无分摊系数和共用面积，建筑面积认定为313.68平方米。

开发商认为该证据证明系争房屋为其专有，未作任何分摊，业主们均未支付过对价，因此权利应当属于开发商。在业主入住之初，系争房屋的确提供给业主们使用，但开发商从未承诺过会所是无偿使用的，在业主们不肯缴纳费用、会所亏损时，开发商才收回房屋经营。业委会认为会所面积是否分摊对业委会不重要，业委会认可系争房屋的权利归属于开发商，但会所的功能是业主的使用，所以仅主张会所的使用功能。

关于业主大会的议事方式、表决程序、业主投票权的确定办法等程序问题，小区业主大会的议事规则已经对上述程序事宜作出了约定，而该些内容并不违反法律法规的规定，依法有效且具有约束力。《物权法》第七十六条规定了由业主共同决定的事项，同时规定了经过多少比例业主同意后方能进行，其中本案争议应当适用经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。同时，小区议事规则对相应的事项及其通过人数比例亦作了相应规定，同样适用经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

针对业主表决方式议事规则亦已经作了方式的选择，并规定“已送达的表决票，业主在规定的时间内不反馈意见或者不提出同意、反对、弃权意见的，视为同意多数票意见。”因此，开发商、N公司辩称己方对《征询表》中对弃权票或未表决票视为多数人同意票无依据的抗辩主张，因议事规则已经作出相应规定，业主大会、业主委员会、业主均应按照议事规则行为，所以，业委会以议事规则规定认定相应选票的意思表示，并未违反法律规定，虽然开发商没有收到选票，但作为争议事项的相对方，仅以己方一票所持意思表示对抗全体业主，显然也缺乏法律依据，且亦不合理，故对该抗辩主张不予采纳。

N公司称业委会提交选票非业主真实签名，故不认可真实性的抗辩主张，因业委会系全体业主小区共同事务管理的执行人，小区业主系专有建筑物的所有人，独立生活于独立封闭的建筑物内，如以每户业主签名真实性作为选票成立要件，显然对业委会责任属于无理加重，只要业委会按照议事规则张贴公示、并据此送达选票、回收选票后按规定唱票，将结果公示于全体业主，业委会即已经完成对表决方式的合法认定，同时，开发商、N公司也无任何证据证明签名的不真实，故对该抗辩主张亦不予认可。根据征询表的送达、回收和统计及认定，已经有符合法律规定比例人数通过了业委会作出起诉决定的行为，因此业委会起诉符合法律规定，主体适格，予以认定。

根据产权证及登记机构就产权进行测绘评析结果，系争房屋系开发商专有的房屋，虽然名为会所，但业主对此并未分摊费用，因此该权利应当仍归属于作为开发商的开发商，业委会于审理中明确表示对此会所的权属也不持异议，对该节事实也予以确认。本案的关键在于在双方对会所产权无争议的情况下，开发商是否应当将会所对小区业主开放。根据上海市相关规定。房地产开发企业、会所的承租人、受让人及其他经营者需改变已向业主承诺的经营服务方式的具体服务功能的，应按物业管理的有关规定，与业主委员会协商并征得业主大会同意。本案中，由于会所的房屋用途已经过规划部门批准、交易登记部门的审税并予以登记，即意味着会所的使用功能只能限于用于向业主提供商业、娱乐、文体等，而目前开发商将会所向N公司出租用于办公，显然违背了会所的基本使用功能，故无论开发商与业主是否就会所的使用有无约定，开发商的做法显属不当，故对业委会的请求可以支持。

当然需要指出的是，本案仅解决会所是否应当由业主使用的问题对具体的使用细节事宜，不予涉及。

据此判决：上海鸿海房地产发展有限公司、上海N电气成套有限公司于判决生效之日起三十日内将上海市宜昌路588弄幢号626的底层房屋(建筑面积为313.68㎡)交付上海市普陀区大上海城市花园业主委员会。

上海市住房和城乡建设管理委员会发布《关于加强商品住房项目附属会所交易和使用管理的通知》规定，商品住宅项目附属会所是指按照规划部门批准的用于向业主或者业主为主的人群提供商业、娱乐、文体等配套服务的场所。会所所有权由房地产开发企业保留的，房地产企业出租、出售会所的，应当将已向业主承诺的具体用途、经营服务方式和服务功能约定为租售合同的内容，承租人和受让人应当按照租售合同的约定经营使用，不得擅自改变。系争房屋作为会所的用途已经过规划部门批准、交易登记部门的审税并予以登记，作为开发商的开发商保留系争房屋，只能作为会所使用。现开发商将会所向N公司出租用于办公，既违背了会所的基本使用功能，也违反了相关规定，显属不当。开发商有义务恢复系争房屋的会所功能。需要指出的是，会所经营者应当提供商业、娱乐、文体等配套服务。业主亦有权享受会所提供的服务。但会所经营者如何提供服务属于商业范畴，法院无权干涉。业主仅有会所的使用权，而无权占有会所。故业委会诉请开发商、N公司返还占用的系争房屋，依据不足，本院无法支持。

依照《物权法》第七条、《民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：对上海市普陀区大上海城市花园业主委员会要求房地产公司、上海N电气成套有限公司返还占用的上海市宜昌路会所，供全体业主使用的诉讼请求，不予支持。(2018)沪02民终4420号