上海律师导读：吴某准备开一家服装店，决定买下市中心的三家商铺。吴某与商铺的陈某签了商铺买卖合同，并将费用350万一次性付清。但之后陈某一直不肯办理过户手续，吴某发现陈某已将三家商铺抵押给银行。吴某便将陈某起诉至法院要求赔偿违约金。律师

案例引用

吴某准备开一家服装店，其决定买下市中心的三家商铺，考虑到租赁经营房租高、风险大，吴女士决定咬咬牙买下商铺的所有权。通过中介公司吴女士很快与房主陈某取得了联系。之后，双方签订商铺买卖合同三份，吴女士一次性将购买商铺的钱款350万支付给陈某。

然而，眼看合同约定的商铺过户时间已至，陈某却开始以各种理由推脱不愿办理手续，这让吴某心中渐感不安。后来吴某得知陈某已将三个商铺抵押给银行用于借款。

吴某认为陈某的行为严重违背了商业信用，将其诉至法院，要求其返还房款350万元，并支付房价的20%支付违约金70万元。被告辩称，原告所述的事实属实，也同意与对方解除买卖合同，但原告请求的违约金过高。律师

法院审理后认为，原被告之间的商铺买卖合同合法有效，在买卖合同签订并且买受人房款给付之后，被告一直拖延不予过户。被告将商铺抵押给他人，严重违背诚实信用原则，其行为已构成严重违约。被告灵应归还原告购房本金和相应的违约金，原告主张的违约金也属合法，故被告应当退还购房款350万元，并支付违约金70万元。

律师事务所点评：

本案是一起房屋买卖纠纷，卖方未在约定的期限内将房屋过户至买方，还将商铺抵押给他人用以借款。律师

根据房屋买卖合同，卖方行为已经构成合同目的不能实现，系根本违约。故卖方应当承担违约责任，即归还房屋买受款以及支付合同约定的卖方违约时应当承担的违约金。根据法律的相关规定，违约金不得高于合同标的的30%，一般违约金法院也会根据实际损失的大小予以调整。

本案中违约金系合同标的的20%，且卖方的行为存在明显的恶意，法院对全部违约金支持也属合法。律师