徐某与顾某是朋友，顾某因生意需要向徐某借款，徐某三次现金交付借款，共计960万元，交付点点均在澳门。顾某出具了一张总的《借条》确认之前所借款项共计960万元，并收回了之前出具的三张《借条》。律师

为了保证还款，顾某签署了《房产抵押书》，承诺提供名下的房屋作为借款的抵押物，并签署了《房地产抵押书》。现顾某借款期限届满未还款，经追讨未果，徐某表示要求顾某归还960万元本金并按每月百分之三的利率以960万元为本金支付至实际还款日的违约金，要求对抵押的房屋行使抵押权。

徐某向律师出具《借条》、《房产抵押书》、《房地产权证》等证明，其中的《借条》中注明顾某向徐某借款现金960万元，逾期未还资源承担每月百分之三的违约金。《房产抵押书》中顾某自愿将房屋抵押给徐某作为上述借款的担保，并表示该协议不可撤销，该《房地产权证》原件是顾某交给徐某作为抵押的证明。律师

律师在看了徐某提供的证据以及仔细的询问后发现，在顾某出具一张总的《借条》之前，三笔借款分别借了5个月、4个月和2个月，徐某称共计960万元是按照约定的月利率百分之三计算出来的，律师便提醒徐某该《借条》中约定的利息过高，民间借贷中约定的借款利息不得高于人民银行同期贷款利率的4倍，律师根据三笔借款的时间并按照银行同期贷款利率4倍计算出顾某应当归还的数额应为875.6万元。并告知徐某按照相同的方法，可要求顾某支付三笔借款相应的从出具借条之日至实际还款之日的按4倍银行利率的利息。律师

关于房屋的抵押，虽然双方达成了借贷的合意，并在《房产抵押书》中明确将H的某房屋作为抵押物进行抵押。但根据物权法的相关规定，不动产的的抵押权自登记时设立，也就是说不动产的抵押权系登记生效主义，光有设立抵押权的合同抵押权并不能成立。本案中即使顾某和徐某签订了《房产抵押书》，并且顾某将房产证原件交给徐某，双方之间关于该套房屋的抵押权并未设立，徐某不能行使该抵押权实现优先受偿。律师