作者：蒋敏捷律师

曹某居住在某区的房屋内，该房屋由曹某与其丈夫王某婚后购买，系夫妻共同财产，登记在丈夫王某一人名下。2000年，王某因病去世，曹某以及女儿王女一直没有去变更房屋的权利人。直到2012年，有案外人在该房屋门口贴“大字报”要求居住在该房屋内的人搬出时，曹某才得知2004年女儿通过找人冒充父亲的方式已将该房屋从王某过户至女儿王女名下，王女后于2012年3月将该房屋出卖给案外人。但是由于在这之前王女做生意向张某借款，并已将该房屋抵押给张某，故王女无法完成转卖行为。曹某不知如何处理，向律师咨询。律师

曹某遇到的问题比较复杂，律师与其交谈中得知曹某意想起诉要求法院判决王女与父亲王某签订的房地产买卖合同无效，并且恢复房屋原登记状态。律师认为，本案牵涉的法律问题较多，首先王女找人冒名顶替签订房地产买卖合同并过户至自己名下，根据合同法第52条规定，恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的合同属于无效合同，王女所签订的该房地产买卖合同应属无效，由于王女系恶意串通中的一方，显然知情，因此其过户的行为也是无效的。律师

后来王女将该房屋出卖给案外人，签订有房地产买卖合同，案外人也支付了140万元的房款。此时，该房屋的真正权利人应当是曹某和王女两人，王某死后，根据继承法，曹某占有四分之三的份额，相应的王女占有四分之一的份额。王女并非为该房屋的唯一权利人，其出卖房屋的行为属于无权处分，现房屋登记为王女，案外人有理由相信该房屋为王女一人所有，并支付相应对价，但王女与该案外人之间并没有完成过户登记，因此案外人不符合物权法中善意取得的条件（善意取得是指，在无权处分中，受让人不知道处分人没有完全处分权或没有处分权、支付相应对价、动产已交付不动产已登记，则受让人可取得物权）。现案外人虽签订的买卖合同有效，但不能取得该房屋的所有权，出卖人王女须将受让款140万元归还给案外人并支付约定的违约金。律师

由上可知，曹某的第一项诉讼请求要求确认王女与王某之间的买卖合同无效理应得到法院的支持，并且张贴“大字报”的案外人无法取得该房屋的所有权，其责任由王女承担。现另一个问题时该房屋上面还设立了以张某为抵押权人的抵押权，由于张某完全有理由相信王女就是该房屋的唯一权利人，也办理了相应的房屋抵押权登记，根据物权法规定，不动产的抵押权自抵押登记时设立，因此在王女无权处分的情况下张某已善意取得了该房屋的抵押权。也就是说曹某要求恢复房屋原登记状态是受到抵押权阻碍的，须王女将该房屋的抵押权涤清以后即归还借款后，去除抵押权，该房屋才可恢复原登记状态。最后，曹某可根据继承法协商或者诉讼要求变更权利人。故律师认为法院只会支持曹某的第一项请求。律师