吕某为大股东的公司出现了一些经营困难，他把一套自有产权房屋抵押给了朋友周某，借款80万元（来源动迁补偿款），该房屋市场价160万元左右。债务到期后，吕某的公司还没有好转，仍需要资金注入。吕某想把房子出售，但是房屋限购找不到买家。再次向周某借款，周某考虑到自己还有资格购买一套房屋，他向自己的母亲和姐姐借款，筹得40万元款项，双方约定“如果到某月某日不能还款，吕某名下位于××地点的房屋产权作价140万，卖个周某。”律师

眼看债务到期，吕某仍没有钱付清全部债务，他认为160万的房屋作价80＋40万＝120万转让给周某，非常不划算。认为这个条款是流质抵押条款，属于无效条款。所谓流质条款是抵押合同不得约定债务履行期限届满时，抵押物的所有权归债权人所有。流质条款侵害了抵押人的权益，属于典型的无效条款。

抵押权人周某认为双方的条款并不是流质条款，而是借款合同和房地产买卖合同的条款，自己借款120万给吕某，收取利息20万，利息额度没有违法国家规定的最高限额，故而是合法的，借款到期后，自己以140万购买吕某的房产。作价转让是一种等价交换，抵押物的价值也接近了市场价格，如果自己起诉吕某，吕某房子被拍卖，损失的可不是20万元差价。故而抵押条款和房产作价条款是有效的。律师

何谓流质抵押条款，其又名流押条款，流质条款，或者抵押物代偿条款，法律禁止流质条款主要是为了防止债务人因急于借款，以低价抵押，债务到期不能清偿，丧失了抵押物的所有权。违反公平原则，等价交换原则。同时还会损害其他债权人的利息，如果抵押人和抵押权人恶意传统，把高价物品以低价抵押给抵押权人，债务到期不归还，抵押物所有权归抵押权人，势必使得其他债权人的债权不能清偿。律师

如果周某和吕某确实有房屋买卖意向的，他们可以另行在债务到期后签订房地产买卖合同，已经借给吕某的款项可以抵作房款的一部分，如果是这样的，就不违反相关法律规定。现在吕某明确表示不愿意低价出售房产，故而周某要实现自己的债权必须通过诉讼。《担保法》第53条第一款规定“债务履行期限届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。”只要按照市值进行买卖，其他债权人的权益就不会受到损害，至于法院强制拍卖的价格比市场价低这个说法也是不合理的，只有在拍卖流拍后，才会折价出售，折价也是有幅度的。律师