孙先生的儿子开了一家餐馆，在运营过程中因缺少资金，和孙先生协商，将其名下的房屋抵押给了他人，借款五十万元。至今孙先生的儿子归还了二十万元，还有三十万元债务没有还清。律师

最近，孙先生看上了一套房屋，很想买下来改善家中的居住环境，但就是不知道自己房屋已经抵押，还能否买卖。他来到律师事务所法律咨询，沈洁律师认为根据我国《城市房地产抵押管理办法》第37条的规定，经抵押权人同意，抵押房地产可以转让或者出租。抵押房地产转让或者出租所得价款，应当想抵押权人提前清偿所担保的债务。超过债权数额的部分，归抵押权人所有，不足部分由债务人清偿。律师

抵押人没有经过抵押权人同意不得转让抵押财产，这样规定是为了保护抵押权人的利益。但抵押房产转让与一般的动产物权转移有所不同，房屋所有权的转移登记以房产登记，即便房屋过户为准，而经过抵押登记的房产不能办理房屋过户手续，因此能够保障房产抵押权人的权益。

如果孙先生经过债权人的哦同意可以将房屋出售，房屋出售所得可以提前偿还所欠的银行债务，这样对双方都有利。《最高人民法院关于适用担保法若干问题的解释》第67条规定，抵押存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押人或者未告知受让人的，如果抵押物已经登记，抵押权人仍可以行使抵押权，取得抵押物所有权的受让人，可以代替债务人清偿全部债务，抵押权消失。受让人清偿债务后向抵押权人追偿。律师

由此可见，抵押权人如果允许买方代替买房清偿债务，消灭抵押权，从而完成房屋的过户手续。当然也可以通过先和购房人签订房屋买卖合同，将所欠的债务还清后在办理过户手续，或者买方帮助自己归还债务，在买房价格中折抵。但沈律师认为本案孙先生挂牌后，在收到买方的第一次付款后，就可以将债务还清，撤销抵押权，方便房屋的过户。