【案情】周先生因做生意需要把两套商品房抵押给了朋友，并且约定到期不能还债，房屋就过户给朋友，周先生因为金属涨价，做螺丝生意亏本，而还款期限又近，觉得当初抵押给朋友的房屋现在都增值很多，自己非常吃亏，遂和朋友商量要求将房屋出售后归还借款，而不是将房屋直接过户给朋友，这一建议遭到朋友拒绝，周先生寻求本网站沈律师帮助。律师

沈洁律师答复：抵押权人和抵押人在抵押合同中约定在债务清偿期届满，抵押人若不能清偿债务的，抵押物的所有权归抵押权人所有，这种约定被成为“流质条款”，法律禁止“流质条款”，如果双方作此约定属于违反法律法规的规定，归于无效。

沈律师解释说法律之所以禁止流质条款是因为防止债务人因一时急需借款，以比较高价的抵押物以低于市场价很多的价格作为债务的抵押，在债务清偿期到来的时候因为不能履行债务而丧失对抵押物的所有权。律师

抵押权是一种就物的担保，是抵押权人(债权人)的优先受偿权。这种权利只能在债务履行期届满后，债务人不履行债务时，通过抵押物折价或从抵押物拍卖、变卖的价款中优先受偿，而不能未经折价或拍卖、变卖的，将抵押物的所有权直接转移给抵押权人(债权人)。

沈洁律师建议：如果周先生和朋友在抵押合同中约定的不是直接过户给朋友，而是不能还款的抵押房产折价给朋友的，那就是有效条款，因为折价可以随行就市，不会损害债务人的利益，如果折价款高于债务数额的，抵押权人应当支付差价，如果折价款不足以抵冲债务的，抵押权人，也就是债权人，可以就不足部分另行追偿。律师

流质条款的存在，损害债务人的利益，抵押权人极有可能获得不当暴利，所以法律规定其无效，周先生和朋友的该约定违反法律规定而无效，沈律师认为抵押合同的其他部分仍有效，债务人不能因流质条款的存在而免除还款责任，抵押权人可以选择要求将抵押物折价或拍卖、变卖从而实现自己的抵押权。如果周先生的朋友不同意解除流质条款的，周先生可以向法院或仲裁机构主张撤销流质条款。律师