365天天律师卡秦琳小姐提问：朋友有套商用性质的产权房长期低价租给一商户，因朋友母亲生重病，所以将房屋抵押给他人，目前朋友和借款人商定好将房屋卖给他人以便还款，但因为该商户的百般阻绕而没有实现目的，请问律师有何解决良策？其中租赁协议很简单，仅写明租金等，没有约定租赁期限。律师

沈洁律师答复：

1、房屋出售前应当先通知承租人。

房屋出租后仍可以抵押给他人，同一房屋上可以存在不同的权利，抵押权和租赁权可以并存，设定抵押不影响承租人对房屋的适用，不过当抵押权实现时，承租人在同等条件下承租人有优先购买权，所以出租人在出售房屋前应当先通知承租人，承租人明确表示放弃优先购买权，或者超过一定的期限三个月不行使优先购买权的，出租人可以将房屋卖给他人。所以秦小姐的朋友在出售给他人商铺时候，一定要先争取房屋承租人的意见，如房屋承租人表示购买的，他在同等条件下(主要是价格相同、付款方式相同)可以优先购买该商铺，否则出租人将房屋出卖给他人，承租人可以申请房屋买卖合同无效，如果房屋买受人是不知情的善意第三人而且房屋已经过户，承租人往往要求出租人承担一定的赔偿责任。

2、抵押权的实现不影响租赁关系。律师

《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的理解》第65条规定：抵押人将已出租的财产抵押的，抵押权实现后，租赁合同在有限期内对抵押物的受让人继续有效。同时第48条也规定，抵押人将已出租的财产抵押的，应当书面告知承租人，原租赁合同继续有效。所以出租人有告知承租人房屋被抵押的义务，债务清偿期前，房屋租赁合同有效，债务清偿期届满后即使房屋被拍卖、变卖，也不影响租赁合同，对于承租人而言，房屋所有权人是变更了，出租人也变更了，但租赁关系因为成立在抵押权之前因此继续和新的买受人之间继续存续，当然租赁关系成立在抵押权之后的就不能对抗新的所有权人，如果新的所有权人不愿意继续出租的额，租赁合同可以被解除。当然即使出租的房屋被抵押后，出租人没有通知承租人的，也不影响抵押合同的效力。律师

3、存在租赁关系的房屋比较难以出售。

因抵押权成立在后，所以新的买受人不能解除房屋租赁合同，因此对于买受人来说买到一套有租赁关系的房屋往往不是一件满意的事情，因此带租约的房屋的售价可能会低于市场价。秦小姐的朋友可以先解除房屋租赁合同，再行出售房屋，如果房屋租赁合同没有约定明确的租赁期限的，应当给予承租人合理的准备时间，比如寻找新的商铺的时间。律师