排除妨害纠纷一案，F母与陈某系夫妻，F系两人之子。陈某于2015年9月30日报死亡。系争房屋作为动迁安置的公房调配给F母、F一家，F母、陈某与F均为同住人。F母、陈某、F与案外人上海X有限公司签订《上海市公有住房出售合同》，以54，730元购买系争房屋产权，权利人确定为F母、陈某与F共同共有。律师

同年9月，F母、陈某与F（甲方、卖售人）与案外人任某（乙方、买受人）签订《上海市房地产买卖合同》[以下简称买卖合同（一）]，乙方以110万元的价格买受系争房屋，双方约定：共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。任某与Z公司上海分行签订房产抵押贷款合同，任某以系争房屋作抵押，向Z公司贷款77万元。后系争房屋过户至任某名下，F母、陈某与F仍居住在系争房屋。另案中，任某称未支付首付款，银行放款77万元系由F收取。

任某（甲方、卖售人）与车泳仪（乙方、买受人）签订《上海市房地产买卖合同》[以下简称买卖合同（二）]，乙方以150万元的价格买受系争房屋，合同附件三付款协议约定，乙方付45万元，由贷款银行放贷到甲方账户105万。任某于向Z公司还清系争房屋全部贷款本金及利息。车泳仪与上海银行签订个人住房借款担保合同，以系争房屋作抵押，向上海银行借款105万元。系争房屋过户至车泳仪名下。上海银行发放贷款105万元由任某收取，但买卖合同（二）约定的首期45万元房款车泳仪未向任某支付。车泳仪知晓系争房屋由F母、陈某与F使用，F母、陈某与F户口亦在系争房屋内。车泳仪与任某对何时交房、何时支付剩余45万元房款等未作书面约定。律师

车泳仪要求F母、陈某和F迁出系争房屋，并赔偿租房损失。判决，认为在买卖合同（一）、（二）两个合同尚未履行完毕前，车泳仪不得基于所有权请求F母、陈某和F返还系争房屋，并判决驳回车泳仪的诉讼请求。

车泳仪与毛园园在X居间下就系争房屋签订《上海市房地产买卖合同》[以下简称买卖合同（三）]，约定：转让价款为273万元，车泳仪腾出房屋并通知毛园园进行验收交接，毛园园应在收到通知之日起的当日内对房屋及其装饰、设备情况进行查验，查验后，车泳仪将房屋钥匙交付给毛园园为房屋转移占有的标志，双方共同向房地产交易中心申请办理过户手续。

毛园园诉至法院，要求车泳仪继续履行买卖合同（三），协助办理系争房屋的交易过户手续，并支付延迟交房违约金。经调解，当事人自愿达成如下协议：一、毛园园、车泳仪继续履行买卖合同（三），车泳仪于本调解书生效之日起十日内协助毛园园办理上述房屋的交易过户手续并将上述房屋交付毛园园，毛园园于房屋过户当日支付车泳仪房款20，000元；二、关于上述房屋购房款，双方无其他争议。，毛园园登记为系争房屋的所有权人。毛园园要求车泳仪履行其尚未履行的上述调解书中规定的义务，交付系争房屋。执行裁定认为目前不具备执行的条件，该次执行程序亦无继续的必要。律师

毛园园诉至法院，要求车泳仪支付延迟迁出户口违约金。法院认为买卖合同（三）为有效合同，判决车泳仪于该判决生效之日起十日内按照每日400元的标准偿付毛园园逾期迁移户口违约金。

F母、F至一审法院起诉任某，要求确认买卖合同（一）无效。经审理后认为买卖双方系以房屋买卖的合法形式达到套取贷款的目的，主观上具有恶意，客观上扰乱国家金融秩序，故该买卖合同当属无效。

F母提出书面异议，请求中止对系争房屋的执行]。法院执行裁定认为根据现有证据，无法证明F母等与任某的房屋买卖合同已履行完毕，故F母等居住在系争房屋内仍系事出有因。F母对系争房屋享有合法的居住权，并足以排除一审法院的执行。

根据生效判决，F母、F、陈某与任某之间的买卖合同（一）已经由法院确认为无效，无效的合同自始不发生效力，故买卖合同（一）对F母和F不发生效力。系争房屋系由F母和F一家动迁安置得来，F母、F、陈某成为系争房屋产权人，即使之后房屋几度买卖，但F母和F仍实际居住在内，任某、车泳仪均未占有使用过房屋，故F母、F占有、使用系争房屋当属有权占有。律师

毛园园与F母、F没有直接合同关系，毛园园对系争房屋的所有权是通过车泳仪转让取得，而车泳仪与毛园园之间已经就交房问题达成调解协议，即由车泳仪负责交房，根据合同的相对性原则，在毛园园与车泳仪的买卖合同（三）有效的前提下，毛园园因车泳仪未交房而产生的损失亦应当向合同相对方主张。

综上，根据现有证据，毛园园从未自车泳仪处取得房屋的占有使用权，毛园园无法证明F母、F居住使用系争房屋为无权占有，毛园园不得基于所有权请求F母、F腾空搬离、交付系争房屋，故对毛园园的诉请，不予支持。

物权的取得可以分为原始取得和继受取得，继受取得的方式有买卖、赠与、继承等，通过买卖、赠与等转移物权的法律行为取得物权，此不仅要有作为债权行为的买卖合同、赠与合同，而且要完成物的交付，才能实现由债权向物权的转变。律师

在买卖合同中，物的交付包括两部分内容，一是权利的交付，二是房屋的交付。本案中，通过与原审第三人车泳仪就系争房屋签订买卖合同办理了产权过户，但车泳仪并没有也不可能向毛园园实际交付系争房屋，故毛园园自始并未取得系争房屋的占有使用权。

F母、F系通过动迁安置获配系争房屋，并购买系争房屋的产权，且一直居住于系争房屋内，从未失去对系争房屋的实际占有使用权。F母、F虽曾与任某签订买卖合同（一），但合同中并未对房屋交付作出约定，任某亦未向F母、F支付房屋的首付款，且生效判决已确认被毛园园与任某间签订的买卖合同（一）无效，故在房款未予结清且买卖合同已被确认无效的情况下，F母、F仍占有使用系争房屋，于法不悖。律师

毛园园系与车泳仪存在买卖合同关系，而与F母、F并无合同关系，毛园园现在车泳仪未向其交付房屋，其自始未实际取得系争房屋占有、使用权的情况下，越过合同的相对方，越过房屋的交付环节，直接向F母、F提出主张，要求被毛园园排除妨害，搬离、腾空系争房屋，将房屋交付给毛园园，并要求F母、F支付房屋使用费，缺乏事实和合同依据。至于毛园园是否系善意购房，不属本案审理范围，不作评判。（2017）沪0104民初11490号(2018)沪01民终8103号