排除妨害纠纷一案，a系争房屋属河滨花园小区，河滨花园业委会聘请物业提供物业服务。律师

案外人房地产公司作为甲方(卖方)，与作为乙方(买方)的Z公司签订《上海市商品房出售合同》，约定Z公司向房地产公司购买系争房屋。出售合同第二十三条规定，甲方出售的该房屋仅作会所用房使用。乙方在使用期间不得擅自改变该房屋结构和用途。

补充条款约定：在出售河滨花园房屋时，甲方在预、出售合同中未向业主作过任何会所所有权的约定，为此产权属甲方。根据该会所室内游泳池、健身房、多功能厅、咖啡厅、酒吧、桌球室、家政服务中心等经营方式及功能不变，确保会所正常使用，降低亏损。遵照“沪房地资市(2003)230号关于加强商品住宅项目附属会所交易管理的通知”精神，并甲乙双方已充分了解及依照该通知要求，做好各项开放经营工作。

房地产公司与Z公司签订长安路“河滨花园”会所配套用房确认书，约定：房地产公司及Z公司同意在会所产证面积内，划定出居委会、业委会、物业管理用房及设备用房等相关配套用房作为永久无偿使用，涉及的各种能耗费用按照规定各自承担。本确认书是对原签订的合同的补充，与原合同具有同等的法律效力。律师

Z公司取得系争房屋房地产权证。系争房屋包含101室(建筑面积858.50平方米)和301室(建筑面积1，255.54平方米)，房屋类型为会所，用途为会所。

Z公司曾发函给物业，认为物业占有使用Z公司房屋，应支付Z公司使用费。物业要求Z公司支付物业管理费。因Z公司认为物业、河滨花园业委会强占系争房屋，致其无法正常使用，故起诉来院。

Z公司及物业、河滨花园业委会均到场。物业、河滨花园业委会当场表示欢迎Z公司入住会所，恢复会所应有功能，并认为会所应按照合同规定运行，游泳池开放可实行收费制。

本案的争议焦点在于物业、河滨花园业委会使用Z公司名下的系争房屋是否侵犯了Z公司的物权。Z公司认为，根据房产证，Z公司享有会所的所有权、处置权等，任何人不得侵犯，物业、河滨花园业委会侵犯了Z公司的物权，应排除妨害，并支付使用费。律师

物业认为Z公司至今没有提供证据证明物业侵权，Z公司在购买系争房屋时就已经确认物业永久无偿使用配套用房，故物业并未侵犯Z公司权益，不应承担使用费。河滨花园业委会认为自己并未侵权，系争房屋面积已经被业主分摊，应归全体业主共有；即使房屋所有权归Z公司所有，Z公司也应根据确认书将相关配套用房提供给河滨花园业委会永久无偿使用，河滨花园业委会不应承担使用费。

会所一般系指规划部门批准的商业配套用房中用于向业主提供商业、娱乐、文体等配套服务的场所。本案中，系争房屋经规划部门批准的性质为河滨花园小区会所，初始登记在开发商房地产公司名下。Z公司以转让方式取得系争房屋的所有权，且其在向房地产公司购买时曾与房地产公司签订会所配套用房确认书，确认物业、河滨花园业委会及居委会对会所产证内的相关配套用房有永久无偿的使用权，故Z公司作为受让人理应按约经营使用，不得擅自改变。律师

本案中，Z公司在向开发商购买系争房屋时曾签订确认书，确认物业、河滨花园业委会及居委会等对配套用房享有永久无偿的使用权，系争房屋虽登记于Z公司名下，其诉请物业、河滨花园业委会排除妨害，支付使用费应提供证据证实物业、河滨花园业委会对系争房屋存在不合理使用等侵权行为，然，Z公司对此并未提供确凿证据予以佐证，且物业、河滨花园业委会表示欢迎Z公司入住系争房屋，恢复会所应有功能，故对Z公司要求物业、河滨花园业委会排除妨害，支付使用费的诉讼请求不予支持。就河滨花园业委会认为系争房屋归全体业主共有的主张，不属本案处理范围，在本案中不予处理。律师

依照《民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。(2017)沪0106民初24664号(2018)沪02民终4576号