承租人优先购买权纠纷一案，系争房屋原产权人为W。W的父亲汪某（甲方）与Z（乙方）签订《上海市房屋租赁合同》，约定乙方承租系争房屋，月租金16，666.60元。另约定乙方支付甲方租赁保证金33，333.30元。该租赁合同到期后，双方未立即续签租赁合同，系争房屋仍由Z经营使用。律师

W向Z发出告知函，内容为：“本人W在上海市长宁区的商铺需要出售，如你需要购买此商铺请在给我书面回复，否则我寻找第三方买家。特告知。”Z寄出回函，W于次日收到。Z提交的回函的内容的是：“你的告知函我已收到，关于你要将商铺出售一事我已知晓。请告知价格，我考虑购买”。因将系争房屋出售给第三人，侵害了其优先购买权，在双方纠纷妥善解决前，房租暂缓支付。

W（甲方）与案外人鲍某（乙方）签订《房地产买卖居间协议》，约定系争房屋总价款为690万元款。长宁区房地产登记处受理系争房屋产权过户申请；房屋产权核准登记至李某、鲍某名下。Z承租系争房屋用于经营“茶楼”。

Z表示房屋交付时状态是毛坯，Z因经营需要对系争房屋进行了装修；W表示交付时已经做好了隔层及楼梯。对于Z购买系争房屋的房款支付方式，Z表示收到W函件后，与亲属进行了商议，亲属愿意资助Z支付首付款350万元，其余部分办理贷款。关于租金，W表示系争房屋过户后即陪同新产权人来店告知Z将租金支付给新产权人，而Z不予理会，仍坚持将租金支付给W。律师

委托上海科东房地产土地估价有限公司对H长宁区商业房地产价值进行评估，估价报告显示，系争房屋在评估时间节点市场价值为683.39万元，单价51，748元/㎡；在W与案外人签订房屋买卖合同之日市场价值为650.59万元，单价49，265元/㎡。估价结果中包含估价对象室内固定装修价值。

承租人的优先购买权是指承租人在出租人出卖租赁房屋时，在同等条件下享有优先于第三人购买所承租房屋的权利。出租人应当通知承租人在合理期限内行使权利。本案中，W在与案外人就系争房屋达成交易条件的情况下，虽然发函告知Z，但既未给予合理期限，也未告知交易条件，确实会对Z及时作出购买系争房屋的意思表示造成影响。律师

承租人享有优先购买权的要件之一是“同等条件”，主要是指相同的价格、付款期限、付款方式等。本案中，案外人购买系争房屋的付款方式是分两次通过银行转账支付购房款690万元，而Z如购买系争房屋，首付款350万需亲友资助，其余部分需要贷款支付，两相比较，Z并不具备按照“同等条件”购买系争房屋的资金能力。因此，Z所主张的购买并非同等条件的购买，不符合优先购买权的权利要件。

从交易价格看，W出售系争房屋的交易价格为690万元，而经评估当时的市场价值为650余万元，W出售系争房屋，并未导致Z需以更高的价格购买同等的其他房屋用于经营。Z因经营需要对系争房屋进行了装修，根据“买卖不破租赁”的原则，在W出售系争房屋后，新产权人承继了与Z的租赁关系，Z可继续经营使用系争房屋。律师

Z与W的租赁合同期限届满，无论W是否出售系争房屋，Z是否能继续承租系争房屋均处于待协商的不确定状态。因此，Z因经营需要而对系争房屋的装修，在租赁合同期限内由Z继续使用消耗，租赁合同期限届满，可按租赁合同法律关系予以处理，难谓属于Z的实际损失。（2016）沪0105民初12177号(2017)沪01民终4814号