恢复原状纠纷一案，开发商系海上国际花园业委会所在小区的开发商，在开发商出具的售楼书中表述：“海派主题双会所”、“逸趣遐思品味感悟”、“文化主题会所—海派文化风情展示；健康主题会所—时尚运动休闲馆。……”。开发商前期物业管理服务合同中第八条约定：“附属配套建筑和设施的维修、养护和管理，包括商业网点、文化体育场所、会所。”该合同的有效期为2年。房屋装修完毕并开始对外营业，开发商将涉案房屋出租给他人用作办公用房。海上国际花园业委会以该房屋开发商曾承诺为配套会所建筑，为业主提供会所的茶室服务，现开发商擅自改变其用途为由诉至法院，要求判如所请。律师

上海市浦东新区房屋的产权人登记为开发商，产权证登记的房屋用途为特种用途。房屋状况汇总表（表三）上注明的内容为：X号包括E层茶室等房屋。

业委会请求：撤销原判，改判支持上诉人原审全部诉请。双方之间的纠纷在街道、房办等政府部门调解过程中，被上诉人从未否认涉案房屋作为茶室或会所的规划用途，只是希望通过置换补贴等方式对因改变茶室用途给小区居民所带来的损失进行补偿，但原审对政府部门出面调解双方间纠纷的相关事实未作认定。二、原审适用法律错误。售楼书已承诺了小区有双会所，且被上诉人在销售过程中落实了售楼书中文化风情会所的承诺，后期买房的业主在看到售楼书的同时，也看到了已落实的涉案茶室会所，被上诉人在涉案茶室会所经营数年后私自改变功能和用途，系恶意违约，有失诚信和公平。律师

被上诉人开发商辩称：涉案房屋坐落于整个房地产开发项目中的一期范围内，在一期预售至办出大产证期间涉案房屋一直是毛坏房，后开始装修为茶室，开始无证经营。售楼书是针对整个项目（共四期约50万平方米）所作的宣传，而并非仅针对涉案一期项目（一期仅16万平方米）。售楼书所述的健康主题会所即网球场坐落于一期内，该网球场自一期即已建成并启用至今。售楼书中所述的文化主题会所，该会所坐落于整个项目的三期范围内，目前也一直作为整个项目小区的会所之用，功能为文化休闲等。售楼书中宣传的文化主题会所，在小区多年实际运营中，或多或少根据小区业主的实际需求有所调整（如增加了游泳健身等内容），此符合小区广大业主的利益。

综上，涉案房屋从未作为会所用房，有关产权登记表上也未明确登记为会所，双方也从未有过约定将涉案房屋作为茶室会所对全体业主开放。律师

业委会向一审法院起诉要求判令：开发商恢复原状，即恢复规划和约定的使用用途，恢复上海市浦东新区1层（即涉案房屋）茶室（280.16㎡）的会所功能。

双方争议的焦点在于双方是否约定上海市浦东新区X室的用途？即开发商是否承诺该房屋应当作为茶室（会所），对小区业主开放。海上国际花园业委会认为涉案房屋系茶室（会所），在开发商出具的售楼书中做出了承诺，但开发商对此予以了否认，根据在案证据，在开发商出具的售楼书中表述：“海派主题双会所”、“逸趣遐思品味感悟”、“文化主题会所—海派文化风情展示；健康主题会所—时尚运动休闲馆。……”。此段表述中并无承诺涉案房屋系茶室（会所），需向小区业主开放等内容。

根据相关规定。会所是否仅限于向本项目业主开放等经营服务方式和具体服务功能，开发商应与购房人在商品房预售合同中约定明确，房地产开发企业不得擅自改变。如对此未明确具体承诺或宣传的，由房地产开发企业决定会所的经营方式和具体服务功能。律师

售楼书中虽有“海派主题双会所”的表述，但对会所的具体经营方式和具体服务功能并未予以明确，亦未明确涉案房屋即为涉案小区的文化主题会所，且根据涉案房屋的产权登记信息记载，房屋用途为特种用途，而并未登记为会所。

本案中，开发商在售楼书中未约定或明确会所经营服务方式和具体服务功能的，故可由房地产开发企业决定会所的经营方式和具体服务功能。海上国际花园业委会也未提供其他相关证据证明开发商对涉案房屋的用途做出相应的承诺，故海上国际花园业委会的诉求既无事实根据，也无法律依据，对海上国际花园业委会的诉求不予支持。（2016）沪0115民初71070号(2017)沪01民终9884号