恢复原状纠纷一案，房地产公司取得上海市陆家浜路房屋、底层车库（建筑面积1669.29平方米）、地下车库（建筑面积2172.45平方米）的产权，该物业属于百汇公寓小区。百汇公寓底层车库东南侧部位在房地产公司取得权利之前，即已对外出租。律师

房地产公司将系争车库出租给案外人顾丽贞经营上海百汇美容服务部。房地产公司与C签订《租赁合同》，将上海市陆家浜路底层车库东南角（双方实地测量面积370平方米）物业租赁给C。C以上海市黄浦区陆家浜路底层车库部分为注册地址设立实业公司，并办理企业法人营业执照。C准备在租赁部位开设ktv，对租赁部位进行装修，并在东侧墙靠南部位开门、搭建门楼，拆除东侧靠南部位的围栏和绿化。但C、实业公司一直无法办出相关许可证，故无法正常营业。

业主委员会、房地产公司及C、实业公司均确认出租部位为小区地面车库东侧墙向西至第四排柱子（东侧墙为第一排柱子），南侧墙向北至第四排柱子（南侧墙为第一排柱子）以及西侧近第五排柱子靠近车道的封闭空间。律师

业主委员会大会投票表决，授权百汇公寓业委会代表小区业主提起本案诉讼，要求房地产公司：1、立即将上海市黄浦区陆家浜路百汇公寓底层车库东南侧部分的违章建筑拆除，恢复原状；2、立即将百汇公寓东侧的围墙及绿化恢复原样（围墙与周围的围墙相同高度，相同厚度，相同材质；铁栏杆还有栏杆内的花坛绿化与两侧剩余部位一致）；3、立即拆除百汇公寓东侧的门楼，恢复原样（参照相邻部位标准）。

房地产公司确认系争车库规划用途未做过变更，在车库内的建筑行为亦未办理过任何审批手续。

本案讼争的上海市陆家浜路地面停车库的产权人为房地产公司。但小区地面车库为规划的车位，《物权法》明确规定规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。车库设置本质是小区整体环境内容的组成部分，属于服务整个小区业主居住便利而建造的公共配套设施，故房屋权利人和承租人无权擅自改作他用，挤占规划设置的停车位。律师

小区的外墙、设置的绿化和围栏系小区公共配套设施，房地产公司和C、实业公司无权擅自拆除，应予恢复。房地产公司和C、实业公司实施恢复车位、外墙和绿化所发生的费用，应由房地产公司和C、实业公司共同承担，房地产公司和C、实业公司之间的分摊，应由当事人协商解决，协商不成可另行主张权利。

百汇公寓业委会得到业主大会授权，有权就涉及小区公共利益的事项提起诉讼，系争车库规划为车位用途，房地产公司作为产权人，使用系争车库也应符合规划用途，不能将车库改为他用。现房地产公司将系争车库出租用于商业，显然违反了规划用途，百汇公寓业委会要求恢复原状，尚属合理。

因C与房地产公司签订了租赁合同，C作为第三人参加了庭审。C系实业公司的法定代表人，原审法院开庭时C并未表示其不代表实业公司，现实业公司二审中表示其未参加原审审理，不符合事实。律师

判决如下：一、房地产公司与C、实业公司应于判决生效之日起六十日内按上海市黄浦区百汇公寓《地面层平面图》恢复地面车库东南侧的停车位。二、房地产公司与C、实业公司应于判决生效之日起六十日内恢复上海市黄浦区百汇公寓东侧围墙及围栏、绿化（参照相邻部位标准）；三、房地产公司与C、实业公司应于判决生效之日起六十日内拆除上海市黄浦区百汇公寓底层东侧门楼，恢复原状（参照相邻部位标准）。（2014）黄浦民四（民）初字第2132号(2015)沪二中民二(民)终字第2591号