修理、重作、更换纠纷一案，原审认定，龙华公司为上海市房屋的开发商，于1999年7月取得上海市新建住宅交付使用许可证，并依法缴纳维修基金。律师

W与龙华公司签订上海市商品房出售合同，约定，W向龙华公司购买系争房屋，该合同第十四条同时约定，自该房屋正式交付之时起，龙华公司对该房屋负责保修，并从房地产权利转移之日起继续保修二年，保修范围由W与龙华公司双方参照国务院发布的《建设工程质量管理条例》及《上海市房地产转让办法》规定在本合同附件五中约定；第十六条同时约定，龙华公司交付的该房屋有其他工程质量问题的，W在合同约定的保修期内有权要求龙华公司除免费修复外，还需按修复费的／倍给予补偿；该合同附件五为《房屋使用公约》或有关承诺书。

W与龙华公司签订协议，约定，1、W一方购买的某号楼某某室三房一厅西边北窗渗水及西南方阳台渗水，由龙华公司（物业）修复后，经过几场雨水考验及W查看后，属已经修好，2、由于预留的空调洞角度及位子不妥，需要重新开洞以及由于渗水给W带来的麻烦，由龙华公司补贴2，000元，解决请人开洞、材料、误工费用，3、今后房屋渗水问题的处理分为二个方面，一是因龙华公司由于施工质量造成，如墙体、窗台渗水由龙华公司负责，二是由于W装修造成的，如改变室内用途及卫厨排管造成渗水由W负责。律师

W与龙华公司签订协议书，约定，1、某号楼某某室原有瑕疵部位的修缮，W感到比较满意，2、龙华公司考虑到在房屋修缮过程中，W的支持配合和精神上、劳务上的付出，给予补贴15，000元，…5、龙华公司对该房修缮部位确保两年，两年内如有渗水继续承担修缮义务及费用，W对该房屋未发生渗水的其他部位有保留权，该协议书附件对过渡房的水电等费用进行结算，龙华公司向W支付补偿费。

W向龙华公司发出通知函，内容为，台风、暴雨较多，客厅与餐厅的窗台发生不同程度的渗漏、发霉、长黑毛等现象，卫生间渗水严重，望贵公司在见函后五日之内履行约定维修义务并与本人协商善后事宜。龙华公司收到后，未书面答复。律师

法院委托上海房屋质量检测站对系争房屋渗漏水原因进行检测，司法鉴定意见为，1、被鉴定某某室目前存在部分墙面受潮霉变损坏情况非W装修引起，主要与该墙面原预留贯穿孔洞未完全密封及窗台渗水等因素有关，2、被鉴定房屋墙体上发现的未完全封堵的孔洞分布在主体结构上，存在渗漏水隐患，建议对症全面修缮，3、某室部分外墙受潮损坏现状对W正常使用造成一定影响，应尽快给予修缮，4、修缮建议，⑴清理孔洞处，⑵孔洞中喷射环氧发泡剂堵漏，⑶采用灌浆料或集合物砂浆或微膨胀水泥砂浆填实，⑷内墙洞口表面粘帖防裂网格布，⑸恢复内墙装饰层。

鉴定人员到庭解释，鉴定意见1中的原预留贯穿孔系建造房屋时留下的孔，属于隐患，无法解释到现在才发生渗漏水现象，没有建议W搬离系争房屋，只是提醒W房间会敲得一塌糊涂，需要W作保护措施，修缮时不需要外墙修复，但在修复中防止把外墙冲击坏，该房屋的修复需要一个月左右的时间。律师

上海东方投资监理有限公司对修缮费用进行司法鉴定，鉴定意见为，审价修复费用为19，272元。W认为费用太低，没有装修公司可进行修缮，要求龙华公司对系争房屋进行修缮，龙华公司表示无异议，并表示不同意修缮，由W自己聘请修缮人员。现因系争房屋出现渗水现象，双方曾多次协商、诉讼解决此问题，再次签订了协议书。该协议书第五条载明：“被上诉人对修缮部位确保两年，两年内如有渗水继续承担修缮义务及费用，上诉人对该房屋未发生渗水的其他部位有保留权”，此处的“保留权”联系协议上下文来理解，其含义应为保留主张赔偿的权利及保留要求继续保修的权利，故在该协议签订后龙华公司仍应对系争房屋承担一定期限的保修义务。但双方在协议中对于上述“保留权”的权利行使期限未作约定，根据法理通说对此不能作出“无期限”的理解，本着“无约定从法定”的原则，根据国务院《建设工程质量管理条例》的规定，系争房屋外墙面的防渗漏的保修期限应为5年，即上述“保留权”的权利行使期限应自协议签订日起的5年。律师

现上诉人致函龙华公司要求其履行房屋保修义务，该提出日期已超出了系争房屋的保修期故龙华公司不同意进行保修并无不当。依照《民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。（2013）徐民四（民）初字第2248号(2014)沪一中民二(民)终字第2284号